Grundbucheintragung

Das deutsche Grundbuchverfahren folgt zwei zentralen Grundsätzen: dem Antragsprinzip nach § 13 GBO, wonach eine Eintragung grundsätzlich nur auf Antrag des Berechtigten erfolgt, und dem Bewilligungsgrundsatz nach § 19 GBO, wonach das Grundbuchamt nur einträgt, wenn derjenige zustimmt, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird (formelles Konsensprinzip). Bei einer Eigentumsübertragung reicht die Bewilligung allein nicht aus: Zusätzlich muss die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, die Auflassung, gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden (§ 20 GBO in Verbindung mit § 873 BGB).

Materiell-rechtlich entsteht das Eigentum an einem Grundstück nach § 873 BGB erst durch das Zusammenwirken von Einigung (Auflassung) und Eintragung – die Eintragung hat hier also konstitutive Wirkung. Gleiches gilt für die meisten anderen Grundstücksrechte wie Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten (z. B. Wegerecht, Wohnrecht) oder Nießbrauch. Der Käufer einer Immobilie wird also erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch tatsächlich Eigentümer, nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

Für die Praxis bedeutet dies: Zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung liegt regelmäßig ein Zeitraum von mehreren Wochen bis Monaten, in dem zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, um den Käufer gegen Zwischenverfügungen des Verkäufers abzusichern, bevor die eigentliche Umschreibung erfolgt.

Käufer und Verkäufer schließen einen notariellen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus. Der Notar veranlasst zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Erst nachdem der Kaufpreis gezahlt und alle Voraussetzungen erfüllt sind, beantragt der Notar die eigentliche Eigentumsumschreibung; erst mit dieser Grundbucheintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie.