Grundschuld
Auch: Buchgrundschuld · Briefgrundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das eine Bank oder einen anderen Gläubiger berechtigt, sich bei Zahlungsausfall aus dem belasteten Grundstück zu befriedigen. Sie wird im Grundbuch (Abteilung III) eingetragen und ist heute das mit Abstand gebräuchlichste Sicherungsmittel für Immobiliendarlehen in Deutschland.
Ausführliche Erklärung
Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch: Sie besteht unabhängig vom Bestand der zugrunde liegenden Forderung. Das bedeutet, dass die Grundschuld auch nach vollständiger Tilgung des Darlehens im Grundbuch bestehen bleibt, sofern sie nicht gelöscht wird. Diese Flexibilität ist der Hauptgrund, warum Banken heute praktisch ausschließlich Grundschulden statt Hypotheken bestellen lassen – die Grundschuld kann bei Umschuldung oder Anschlussfinanzierung problemlos weiterverwendet oder abgetreten werden, ohne dass eine neue notarielle Eintragung nötig ist.
Für den Makler relevante Aspekte:
- Buch- vs. Briefgrundschuld: Die Buchgrundschuld existiert nur als Grundbucheintrag, die Briefgrundschuld zusätzlich als Urkunde (Grundschuldbrief). In der Praxis wird meist die Buchgrundschuld gewählt, da sie einfacher und kostengünstiger zu handhaben ist.
- Sicherungszweckerklärung: Die eigentliche Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen erfolgt über einen separaten schuldrechtlichen Sicherungsvertrag mit der Bank, der regelt, wofür die Grundschuld haftet.
- Löschung nach Tilgung: Nach vollständiger Darlehensrückzahlung erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung; die Löschung im Grundbuch ist jedoch nicht automatisch und kostet zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren – viele Eigentümer lassen die Grundschuld daher bewusst stehen, um sie für spätere Finanzierungen wiederzuverwenden.
- Beim Immobilienverkauf: Eine bestehende Grundschuld muss bei lastenfreiem Verkauf entweder abgelöst (aus dem Verkaufserlös) und gelöscht oder vom Käufer im Rahmen der Finanzierung übernommen werden. Makler müssen dies frühzeitig mit Verkäufer, Käufer und finanzierender Bank koordinieren.
- Zwangsvollstreckungsunterwerfung: In der notariellen Urkunde unterwirft sich der Eigentümer regelmäßig der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO), sodass die Bank bei Zahlungsverzug ohne gerichtliches Urteil vollstrecken kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer finanziert den Erwerb eines Hauses über eine Bank, die zur Absicherung eine Grundschuld über 300.000 Euro in Abteilung III des Grundbuchs eintragen lässt. Zehn Jahre später, nach vollständiger Tilgung, lässt der Eigentümer die Grundschuld nicht löschen, sondern nutzt sie für eine neue Finanzierung – ohne erneuten Notartermin.
Rechtsgrundlage
- §§ 1191–1198 BGB – Regeln Entstehung, Inhalt und Übertragung der Grundschuld.
- § 1192 BGB – Verweist weitgehend auf die Vorschriften der Hypothek, mit Ausnahme der Akzessorietät.
- § 800 ZPO – Ermöglicht die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in der notariellen Urkunde.