Grundschuldbrief
Auch: Brief · Briefgrundschuld-Urkunde
Der Grundschuldbrief ist eine vom Grundbuchamt ausgestellte Urkunde, die eine Briefgrundschuld verkörpert. Im Gegensatz zur Buchgrundschuld, die nur im Grundbuch steht, existiert bei der Briefgrundschuld zusätzlich dieses Papier, dessen Besitz und Übergabe für die Übertragung des Rechts an einen neuen Gläubiger bedeutsam ist.
Ausführliche Erklärung
Grundpfandrechte können wahlweise als Buchrecht (kein Brief, nur Grundbucheintrag) oder als Briefrecht bestellt werden (§ 1192 i. V. m. § 1116 BGB). Wird ein Brief nicht ausdrücklich ausgeschlossen, entsteht im Zweifel eine Briefgrundschuld. Der Grundschuldbrief hat folgende praktische Bedeutung:
- Übertragung durch Abtretung und Briefübergabe: Bei der Briefgrundschuld erfolgt die Abtretung an einen neuen Gläubiger formlos durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Briefes (§ 1154 BGB analog) – ohne dass eine neue Grundbucheintragung nötig ist. Das erleichtert z. B. den Verkauf von Kreditforderungen zwischen Banken (Forderungsverbriefung, Verkauf notleidender Kredite).
- Aufbewahrung: In der Praxis verwahrt meist die finanzierende Bank den Brief, bis das Darlehen vollständig getilgt ist.
- Verlust des Briefes: Geht der Brief verloren, ist ein förmliches Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung nötig (§§ 466 ff. FamFG), was Zeit und Kosten verursacht – ein häufiger Streitpunkt bei älteren, lange zurückliegenden Finanzierungen.
- Trend zur Buchgrundschuld: Weil die Briefausstellung zusätzliche Gebühren verursacht und die Verwahrung Aufwand bedeutet, bestellen Banken heute überwiegend Buchgrundschulden ohne Brief – der Grundschuldbrief spielt vor allem bei älteren Bestandsfinanzierungen und bei Forderungsverkäufen zwischen Instituten noch eine Rolle.
- Löschung: Auch bei der Briefgrundschuld ist für die Löschung im Grundbuch neben der Löschungsbewilligung die Vorlage bzw. Kraftloserklärung des Briefes erforderlich.
Für Makler ist relevant, dass beim Immobilienverkauf mit Ablösung einer Briefgrundschuld die Bank den Originalbrief benötigt bzw. zur Löschung vorlegen muss – ein möglicher Zeitfaktor, wenn der Brief verloren gegangen ist.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf eines Altbestand-Einfamilienhauses stellt sich heraus, dass die Bank vor 20 Jahren eine Briefgrundschuld eingetragen hatte und den Grundschuldbrief verlegt hat. Vor der lastenfreien Übertragung an den Käufer muss die Bank ein Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung des Briefes einleiten, was den geplanten Beurkundungstermin um mehrere Monate verzögert.
Rechtsgrundlage
- § 1192 i. V. m. § 1116 BGB – Regeln die Entstehung der Grundschuld als Brief- oder Buchrecht.
- § 1117 BGB – Voraussetzungen für den Rechtserwerb bei der Briefgrundschuld.
- § 56 GBO – Formvorschriften für die Ausstellung des Briefes durch das Grundbuchamt.