Grundbuchfähigkeit

Für Makler ist die Grundbuchfähigkeit relevant, wenn auf Käuferseite keine natürliche Person, sondern eine Gesellschaft, Erbengemeinschaft oder GbR auftritt.

• Natürliche Personen: Uneingeschränkt grundbuchfähig ab Geburt (auch Minderjährige, vertreten durch Eltern/Vormund und ggf. mit familiengerichtlicher Genehmigung).
• Juristische Personen: GmbH, AG, eingetragener Verein, Stiftung u. a. sind grundbuchfähig unter ihrer Firmierung, eingetragen mit Bezug auf das Handelsregister.
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Seit der Reform durch das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, in Kraft seit 1.1.2024) ist die (rechtsfähige) Außen-GbR grundsätzlich selbst grundbuchfähig, muss aber zur Eintragung eines Rechts für sie im Gesellschaftsregister eingetragen sein (§ 707 BGB n. F., § 47 Abs. 2 GBO). Vor der Reform wurden GbRs mit ihren Gesellschaftern eingetragen ("XY und Z GbR, bestehend aus...").
• Erbengemeinschaft: Nicht grundbuchfähig als solche im engeren Sinn eines eigenen Rechtssubjekts, aber eintragungsfähig als Gesamthandsgemeinschaft ("A, B und C in Erbengemeinschaft nach D").
• Nicht rechtsfähige Vereine, bloße Bruchteilsgemeinschaften ohne Verselbstständigung: Grundsätzlich werden hier die einzelnen Mitglieder als Berechtigte eingetragen.
• Praxisrelevanz: Beim Immobilienkauf durch eine GbR muss der Makler/Notar prüfen, ob die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist (Pflicht seit MoPeG für den Grundbuchverkehr), da sonst keine Eintragung erfolgen kann. Dies kann den Kaufabschluss erheblich verzögern, wenn die Registrierung erst nachgeholt werden muss.

Zwei Investoren möchten eine Gewerbeimmobilie über eine neu gegründete GbR erwerben. Der Notar weist darauf hin, dass die GbR zunächst im Gesellschaftsregister eingetragen werden muss, bevor sie im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden kann – der Makler kommuniziert diesen zusätzlichen Zeitbedarf rechtzeitig an beide Seiten.