Eigentumsvermerk
Auch: Eigentümervermerk · Eigentumseintragung
Der Eigentumsvermerk ist die Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs, die den oder die aktuellen Eigentümer eines Grundstücks ausweist. Er begründet nach § 891 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die eingetragene Person tatsächlich Inhaberin des Eigentums ist.
Ausführliche Erklärung
Das Grundbuch ist in mehrere Abteilungen gegliedert. In Abteilung I wird der Eigentümer des Grundstücks eingetragen, ergänzt um den Erwerbsgrund (z. B. „Auflassung" bei Kauf, „Erbfolge" bei Erbschaft) und das Datum der Eintragung. Diese Eintragung – der Eigentumsvermerk – ist die zentrale Aussage des Grundbuchs über die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück.
Rechtlich entfaltet der Eigentumsvermerk erhebliche Wirkung durch § 891 BGB: Ist im Grundbuch für jemanden ein Recht eingetragen, wird vermutet, dass ihm dieses Recht auch tatsächlich zusteht (Abs. 1). Umgekehrt wird bei Löschung eines eingetragenen Rechts vermutet, dass es nicht mehr besteht (Abs. 2). Diese gesetzliche Vermutung erleichtert den Rechtsverkehr erheblich: Wer mit dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer einen Kaufvertrag abschließt, kann sich grundsätzlich auf die Richtigkeit dieser Eintragung verlassen, ohne die tatsächliche materielle Rechtslage aufwendig prüfen zu müssen. In Verbindung mit dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 BGB) ermöglicht der Eigentumsvermerk sogar einen gutgläubigen Erwerb vom Nichtberechtigten, wenn der eingetragene „Eigentümer" in Wahrheit nicht Eigentümer ist.
Der Eigentumsvermerk ändert sich insbesondere bei jedem Eigentumswechsel: Nach Kaufvertrag, Auflassung und Antrag wird der neue Eigentümer eingetragen, der bisherige Vermerk wird durch die neue Eintragung ersetzt. Bei Gesellschaften ist zusätzlich die korrekte Bezeichnung wichtig – etwa bei einer GbR die Angabe als „eGbR" mit Registerangaben, seit diese im Grundbuch selbst als Eigentümerin eingetragen werden kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Notar beantragt nach Zahlung des Kaufpreises die Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt löscht daraufhin den bisherigen Eigentumsvermerk zugunsten des Verkäufers und trägt den Käufer als neuen Eigentümer in Abteilung I ein. Von diesem Zeitpunkt an gilt gemäß § 891 BGB die Vermutung, dass der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks ist.
Rechtsgrundlage
- § 891 BGB – Gesetzliche Vermutung der Richtigkeit eingetragener bzw. Unrichtigkeit gelöschter Grundbuchrechte.
- Grundbuchordnung (GBO) – Regelt Aufbau des Grundbuchs, insbesondere die Eintragung des Eigentümers in Abteilung I.