Rechtsfähigkeit
Auch: Rechtssubjektivität
Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein – also selbst Eigentümer, Vertragspartner oder Gläubiger sein zu können. Sie ist die grundlegende Voraussetzung dafür, dass eine Person oder Gesellschaft im Immobilienrecht als Käufer, Verkäufer oder eingetragener Eigentümer auftreten kann.
Ausführliche Erklärung
Bei natürlichen Personen ist die Rechtsfähigkeit denkbar einfach geregelt: Nach § 1 BGB beginnt sie mit der Vollendung der Geburt und endet mit dem Tod. Jeder Mensch kann also von Geburt an Eigentum erwerben, Verträge schließen und im Grundbuch eingetragen werden.
Komplexer ist die Frage bei Gesellschaften. Juristische Personen (GmbH, AG, eingetragener Verein) sind kraft ihrer Rechtsform stets rechtsfähig. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hat der Gesetzgeber die Rechtsfähigkeit mit der Reform des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 ausdrücklich geregelt: Nach § 705 Abs. 2 BGB ist eine GbR rechtsfähig, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen ihrer Gesellschafter selbst am Rechtsverkehr teilnehmen soll – dann kann die Gesellschaft selbst, und nicht nur ihre Gesellschafter, Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Diese sogenannte rechtsfähige Gesellschaft steht der nicht rechtsfähigen Innengesellschaft gegenüber, die nur das Verhältnis der Gesellschafter untereinander regelt.
Für das Immobilienrecht hat diese Unterscheidung erhebliche praktische Bedeutung: Nur eine rechtsfähige Gesellschaft kann selbst als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden. Fehlt die Rechtsfähigkeit – etwa weil es sich nur um eine reine Innengesellschaft handelt – müssen stattdessen die einzelnen Gesellschafter (in Gesamthandsgemeinschaft) im Grundbuch eingetragen werden. Die Grundbuchfähigkeit (die tatsächliche Eintragungsfähigkeit im Grundbuch) setzt die Rechtsfähigkeit voraus, geht bei der GbR aber noch einen Schritt weiter: Sie erfordert zusätzlich die vorherige Eintragung im neu geschaffenen Gesellschaftsregister.
Beispiel aus der Praxis
Drei Geschwister möchten gemeinsam ein Mietshaus erwerben und gründen dafür eine GbR, die nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter selbst am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Diese GbR ist damit rechtsfähig und kann – nach vorheriger Eintragung im Gesellschaftsregister – selbst als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden, statt dass die drei Geschwister einzeln eingetragen werden müssten.
Rechtsgrundlage
- § 1 BGB – Beginn der Rechtsfähigkeit natürlicher Personen mit Vollendung der Geburt.
- § 705 Abs. 2 BGB – Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei entsprechendem Willen der Gesellschafter, am Rechtsverkehr teilzunehmen.