Juristische Person
Eine juristische Person ist ein durch Gesetz mit eigener Rechtsfähigkeit ausgestattetes Gebilde – anders als die natürliche Person also kein Mensch, sondern eine Organisation, die selbstständig Trägerin von Rechten und Pflichten sein, Verträge schließen und Eigentum erwerben kann. Im Immobilienbereich treten juristische Personen häufig als Käufer, Verkäufer, Vermieter oder Eigentümer auf.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Recht definiert den Begriff „juristische Person" nicht in einer einzelnen zentralen Vorschrift, sondern regelt seine verschiedenen Erscheinungsformen in unterschiedlichen Gesetzen. Das BGB behandelt insbesondere den rechtsfähigen Verein: Nach § 21 BGB erlangt ein nicht wirtschaftlich ausgerichteter Verein seine Rechtsfähigkeit durch Eintragung in das Vereinsregister beim zuständigen Amtsgericht; für rechtsfähige Stiftungen enthält § 80 BGB eine vergleichbare Grundlage. Für wirtschaftlich tätige Gesellschaften wie die GmbH oder die Aktiengesellschaft ergibt sich die Rechtsfähigkeit aus den jeweiligen Spezialgesetzen (GmbHG, AktG); auch Körperschaften des öffentlichen Rechts wie Kommunen sind juristische Personen.
Im Immobilienkontext ist die Unterscheidung zwischen natürlicher und juristischer Person vor allem bei Vertragsabschluss, Grundbucheintragung und Vollmachtsprüfung relevant: Handelt der Vertragspartner für eine juristische Person, muss deren Existenz und die Vertretungsbefugnis der handelnden Person nachgewiesen werden, üblicherweise durch einen aktuellen Handelsregisterauszug bzw. bei Vereinen durch einen Vereinsregisterauszug. Notare und Grundbuchämter prüfen diese Angaben vor Beurkundung bzw. Eintragung, da nur die ordnungsgemäß vertretene juristische Person selbst wirksam Eigentum erwerben oder übertragen kann. Auch im Geldwäscherecht spielt die Identifikation der hinter einer juristischen Person stehenden wirtschaftlich Berechtigten eine zentrale Rolle.
Beispiel aus der Praxis
Eine GmbH erwirbt eine Gewerbeimmobilie. Beim Notartermin weist der Geschäftsführer seine Vertretungsbefugnis durch einen aktuellen Handelsregisterauszug nach; im Grundbuch wird anschließend nicht der Geschäftsführer persönlich, sondern die GmbH als juristische Person als Eigentümerin eingetragen.
Rechtsgrundlage
- § 21 BGB – Rechtsfähigkeit des nicht wirtschaftlichen Vereins durch Eintragung ins Vereinsregister (als eine der gesetzlichen Ausprägungen der juristischen Person).
- § 80 BGB – Rechtsfähigkeit der Stiftung.
- Für Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) ergibt sich die Rechtsfähigkeit aus GmbHG bzw. AktG; eine einheitliche Legaldefinition der „juristischen Person" existiert im deutschen Recht nicht.