Grundbucheintrag
Auch: Eintragung im Grundbuch
Der Grundbucheintrag ist die konkrete Buchung eines Rechtsverhältnisses – etwa des Eigentums, einer Grundschuld oder einer Dienstbarkeit – in den entsprechenden Abteilungen des Grundbuchblatts. Er macht Rechte an einem Grundstück nach außen erkennbar und ist bei den meisten Rechtsänderungen an Grundstücken zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung.
Ausführliche Erklärung
Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie für dessen Belastung (z. B. mit einer Grundschuld) oder die Änderung eines bestehenden Grundstücksrechts verlangt § 873 BGB zwei Elemente: die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Grundbuch. Erst mit dem Grundbucheintrag wird die Rechtsänderung wirksam – ein notariell beurkundeter Kaufvertrag allein überträgt noch kein Eigentum. Vor der Eintragung sind die Beteiligten allerdings bereits gebunden, wenn ihre Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben bzw. eine Eintragungsbewilligung übergeben wurde.
Formal setzt eine Eintragung nach § 29 GBO grundsätzlich voraus, dass die Eintragungsbewilligung und die sonst erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden – im Immobilienbereich in der Regel die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags bzw. der Auflassung. Das Grundbuchamt prüft diese Unterlagen, bevor es die Eintragung vornimmt.
Materiell-rechtlich kommt dem Grundbucheintrag eine wichtige Vermutungswirkung zu: Nach § 891 BGB wird vermutet, dass das für eine Person eingetragene Recht ihr tatsächlich zusteht; bei einer gelöschten Eintragung wird umgekehrt vermutet, dass das Recht nicht mehr besteht. Diese – widerlegbare – Vermutung schützt zusammen mit dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs den gutgläubigen Rechtsverkehr und ist eine wesentliche Grundlage für die Sicherheit von Immobiliengeschäften in Deutschland.
Beispiel aus der Praxis
Nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung reicht der Notar die erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Erst mit der anschließenden Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch – dem Grundbucheintrag – geht das Eigentum tatsächlich auf ihn über.
Rechtsgrundlage
- § 873 BGB – Einigung und Eintragung als Voraussetzung für die Übertragung oder Belastung von Grundstücksrechten.
- § 891 BGB – Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs zugunsten des Eingetragenen.
- § 29 GBO – Formerfordernis: Nachweis der Eintragungsunterlagen durch öffentliche bzw. öffentlich beglaubigte Urkunden.