Grundbucheinsicht

Für Makler ist die Grundbucheinsicht ein zentrales Arbeitsmittel bei der Objektaufnahme und -prüfung.

• Berechtigtes Interesse (§ 12 Abs. 1 GBO): Einsicht erhält, wer ein rechtliches, wirtschaftliches oder tatsächliches Interesse glaubhaft macht – etwa der Eigentümer selbst, dinglich Berechtigte, ernsthafte Kaufinteressenten mit Kaufabsicht, finanzierende Banken oder Gläubiger. Reine Neugier genügt nicht.
• Makler als Einsichtsberechtigte: Ein Makler hat regelmäßig kein eigenes berechtigtes Interesse allein aufgrund des Maklervertrags, kann aber häufig im Auftrag des Eigentümers (mit dessen Vollmacht) Einsicht nehmen oder sich vom Eigentümer einen aktuellen Grundbuchauszug beschaffen lassen. In der Praxis lassen viele Grundbuchämter Maklern mit plausibler Begründung (z. B. Verkaufsauftrag) ebenfalls Einsicht zu.
• Umfang: Die Einsicht umfasst grundsätzlich das gesamte Grundbuchblatt inklusive aller drei Abteilungen sowie auf Antrag die Grundakten (z. B. zugrunde liegende Urkunden, § 46 GBV), soweit ein Interesse hieran besteht.
• Form: Einsicht erfolgt heute überwiegend elektronisch über das automatisierte Grundbuchabrufverfahren (SolumSTAR u. a.), das nur zugelassenen Nutzern (Notare, Gerichte, Behörden, geprüfte gewerbliche Nutzer) offensteht. Privatpersonen und die meisten Makler beantragen einen Grundbuchauszug direkt beim Grundbuchamt.
• Praxisrelevanz: Der Makler sollte den Eigentümer stets bitten, einen aktuellen, nicht älter als wenige Wochen alten Grundbuchauszug vorzulegen, um Abweichungen zwischen tatsächlichen und im Exposé kommunizierten Eigentumsverhältnissen/Belastungen zu vermeiden.

Ein Makler bittet den Verkäufer vor Erstellung des Exposés um einen aktuellen Grundbuchauszug. Darin zeigt sich eine noch eingetragene, längst zurückgezahlte Grundschuld, die vor Verkaufsabschluss gelöscht werden muss – ein wichtiger Hinweis, den der Makler frühzeitig gibt, um Verzögerungen beim Notartermin zu vermeiden.