Maklerhaftung
Auch: Haftung des Maklers · Maklerhaftpflicht
Die Maklerhaftung beschreibt die rechtliche Verantwortung des Maklers für Schäden, die entstehen, wenn er seine vertraglichen oder vorvertraglichen Pflichten verletzt – etwa durch falsche oder unvollständige Angaben im Exposé, unterlassene Aufklärung über bekannte Mängel oder fehlerhafte Beratung. Sowohl Auftraggeber als auch die Gegenseite (z. B. Kaufinteressenten) können betroffen sein.
Ausführliche Erklärung
Der Makler nimmt im deutschen Recht eine besondere Vertrauensstellung ein: Er steht regelmäßig zwischen Verkäufer und Käufer und muss beiden Seiten gegenüber redlich handeln, auch wenn er nur von einer Partei beauftragt und provisionsberechtigt ist. Haftungsrelevante Fallgruppen:
- Falschangaben im Exposé: Werden Wohnfläche, Baujahr, energetischer Zustand oder rechtliche Verhältnisse (z. B. Baulasten, Erbbaurecht) unzutreffend dargestellt und verlässt sich der Käufer darauf, haftet der Makler aus vorvertraglichem Schuldverhältnis (culpa in contrahendo, §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB) oder aus Vertragsverletzung (§ 280 BGB) gegenüber seinem Auftraggeber.
- Verletzung der Aufklärungspflicht: Kennt der Makler wesentliche Mängel (z. B. Hausschwamm, Altlasten) und verschweigt sie, drohen Schadensersatzansprüche sowie in gravierenden Fällen strafrechtliche Konsequenzen (Betrug, § 263 StGB) und deliktische Haftung nach § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. Schutzgesetzen oder § 826 BGB bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung.
- Fehlerhafte Wertermittlung: Eine grob fahrlässig zu hoch oder zu niedrig angesetzte Maklerbewertung kann bei nachweisbarem Schaden Ersatzansprüche des Auftraggebers auslösen.
- Verletzung von Nebenpflichten: Etwa unzureichende Prüfung der Bonität eines vermittelten Käufers, wenn dies ausdrücklich vereinbart war, oder Datenschutzverstöße.
Eine berufsrechtliche Pflichtversicherung wie bei Rechtsanwälten oder Steuerberatern besteht für Immobilienmakler nach aktueller Rechtslage nicht generell; eine Berufshaftpflichtversicherung wird jedoch von Verbänden dringend empfohlen und ist bei seriösen Maklerunternehmen Marktstandard. Für Wohnimmobilienverwalter gilt seit der Reform von 2018 eine gesonderte Regelung zur Sachkunde, nicht jedoch eine allgemeine Versicherungspflicht für reine Vermittlungsmakler.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler gibt im Exposé eine Wohnfläche von 120 m² an, obwohl ihm ein älteres Aufmaß mit nur 98 m² vorlag. Der Käufer, der sich auf die Angabe verlassen hat, kann nach Entdeckung der Abweichung Schadensersatzansprüche gegen den Makler geltend machen, sofern dieser die Abweichung kannte oder hätte kennen müssen.
Rechtsgrundlage
- § 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung aus dem Maklervertrag.
- §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB – Vorvertragliche Schutzpflichten (culpa in contrahendo) auch gegenüber der Gegenseite.
- § 823 Abs. 2 BGB – Schadensersatz bei Verstoß gegen ein Schutzgesetz (z. B. Betrugstatbestand).
- § 826 BGB – Haftung bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung, etwa bei bewusster Täuschung.