Maklerklausel im Kaufvertrag

Auch wenn der Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich unabhängig vom notariellen Kaufvertrag entsteht (er beruht auf dem separaten Maklervertrag, § 652 BGB), hat sich die Aufnahme einer Maklerklausel in der Praxis durchgesetzt, weil sie mehrere Funktionen erfüllt:

• Beweisfunktion: Dokumentiert schriftlich und notariell beurkundet, dass ein Makler tätig war, welche Provision vereinbart wurde und wer sie in welcher Höhe schuldet.
• Transparenz für beide Parteien: Käufer und Verkäufer bestätigen im Beisein des Notars die Provisionsvereinbarung, was spätere Streitigkeiten reduziert.
• Umsetzung des Halbteilungsgrundsatzes: Seit der Reform durch die §§ 656a–656d BGB (in Kraft seit 23.12.2020) muss bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher die Käuferprovision der Verkäuferprovision entsprechen, wenn beide Seiten zahlen sollen; die Klausel im Kaufvertrag hält diese Aufteilung nachvollziehbar fest.
• Fälligkeitsregelung: Häufig wird ergänzend geregelt, dass der Käuferanteil erst fällig wird, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (gesetzliche Vorgabe nach § 656d BGB).

Wichtig für Makler: Die Maklerklausel im Kaufvertrag ersetzt nicht den eigentlichen, meist bereits vorher in Textform geschlossenen Maklervertrag – sie bestätigt und konkretisiert ihn lediglich im Rahmen der notariellen Beurkundung. Fehlt die Klausel oder ist sie widersprüchlich zum ursprünglichen Maklervertrag formuliert, kann dies zu Auslegungsproblemen bei der Provisionsforderung führen.

Im notariellen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus wird festgehalten: "Der Verkauf wurde durch die Muster Immobilien GmbH vermittelt. Die Käuferin zahlt eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig nach Nachweis der Zahlung des identischen Anteils durch den Verkäufer." Diese Klausel dokumentiert sowohl die Maklerbeteiligung als auch die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung.