Maklercourtageforderung
Auch: Provisionsrechnung · Courtageforderung
Die Maklercourtageforderung ist der fällige Zahlungsanspruch des Maklers auf seine Provision (Courtage), sobald der von ihm vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wirksam zustande gekommen ist. Sie wird üblicherweise mit einer Rechnung nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags gestellt.
Ausführliche Erklärung
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nach § 652 BGB nur, wenn zwischen seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit und dem späteren Vertragsabschluss ein ursächlicher Zusammenhang besteht ("Kausalität") und der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen ist – in der Regel also mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags bei Grundstücksgeschäften.
Praxisrelevante Punkte:
- Fälligkeit: Die Forderung wird regelmäßig mit wirksamem Vertragsabschluss fällig, nicht erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die genaue Fälligkeit kann vertraglich konkretisiert werden (z. B. "fällig mit Beurkundung", teils auch "fällig mit vollständiger Kaufpreiszahlung").
- Rechnungsstellung: Enthält Objektbezeichnung, Kaufpreis, vereinbarten Provisionssatz, Umsatzsteuer (sofern der Makler umsatzsteuerpflichtig ist) sowie Zahlungsfrist.
- Halbteilungsgrundsatz seit 2020: Bei Verbraucherkäufen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (§§ 656a-656d BGB) muss die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer grundsätzlich hälftig geteilt werden, wenn beide Parteien provisionspflichtig gemacht werden sollen; Vereinbarungen bedürfen der Textform, und der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
- Verjährung: Die Forderung verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit Schluss des Jahres der Fälligkeit und Kenntnis.
- Durchsetzung bei Zahlungsverzug: Bei Nichtzahlung kann der Makler nach Mahnung Verzugszinsen sowie ggf. gerichtliches Mahn- oder Klageverfahren einleiten.
Streitigkeiten entstehen häufig über die Kausalität (hat der Makler den Vertragsschluss tatsächlich verursacht?) oder über die Wirksamkeit der Provisionsvereinbarung, insbesondere bei fehlender Textform nach der Reform von 2020.
Beispiel aus der Praxis
Nach erfolgreicher notarieller Beurkundung eines Hauskaufs stellt der Makler dem Verkäufer die vereinbarte Provision von 3,57 % (inkl. USt.) des Kaufpreises in Rechnung. Da es sich um ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher handelt, wird die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt; der Käufer zahlt seinen Anteil erst, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Voraussetzungen des Provisionsanspruchs (Nachweis/Vermittlung, Kausalität, wirksamer Hauptvertrag).
- §§ 656a–656d BGB – Textformerfordernis und Halbteilungsgrundsatz bei Vermittlung von Wohnimmobilien an Verbraucher (seit 23.12.2020).
- § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren für die Provisionsforderung.