Eintragungsbewilligung

Für Makler ist die Eintragungsbewilligung das rechtliche Kernstück jeder Grundbuchänderung, da das Grundbuchverfahren nach dem sogenannten Bewilligungsprinzip arbeitet:

• Wer bewilligt: Bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen bereits eingetragenes Recht durch die neue Eintragung beeinträchtigt wird – beim Verkauf also der eingetragene Eigentümer, bei Löschung einer Grundschuld die Gläubigerbank.
• Formzwang: Die Eintragungsbewilligung muss in öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO), in der Praxis durch notarielle Beurkundung oder Beglaubigung der Unterschrift. Das Grundbuchamt prüft nur diese formelle Legitimation, nicht die materielle Rechtslage (formelles Konsensprinzip) – anders als beim BGB-Vertrag, wo die materielle Einigung (Auflassung) entscheidend ist.
• Abgrenzung zur Auflassung: Bei der Eigentumsumschreibung genügt die Eintragungsbewilligung des Verkäufers allein oft nicht – zusätzlich ist die materiellrechtliche Auflassungserklärung beider Parteien erforderlich (§ 925 BGB), die in der Praxis meist gemeinsam mit der Bewilligung im Kaufvertrag notariell erklärt wird.
• Praxisrelevanz bei Belastungen: Soll eine Grundschuld gelöscht werden, benötigt der Notar die Löschungsbewilligung der Bank – ohne diese kann trotz vollständiger Kaufpreiszahlung keine lastenfreie Eintragung des neuen Eigentümers erfolgen. Makler sollten daher frühzeitig auf die rechtzeitige Anforderung der Bewilligung bei der finanzierenden Bank hinwirken, da dies häufig ein zeitkritischer Faktor bei der Abwicklung ist.

Beim Verkauf eines Hauses ist im Grundbuch noch eine Grundschuld der finanzierenden Bank des Verkäufers eingetragen. Erst wenn die Bank nach vollständiger Ablösung des Kredits eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erteilt, kann der Notar die Löschung der Grundschuld sowie die lastenfreie Umschreibung auf den Käufer beim Grundbuchamt beantragen.