Kauf bricht nicht Miete
Auch: Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag · § 566 BGB
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" bedeutet, dass ein bestehender Mietvertrag durch den Verkauf der Immobilie nicht berührt wird. Der Erwerber übernimmt automatisch kraft Gesetzes alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters – der Mieter muss weder zustimmen noch einen neuen Vertrag unterschreiben.
Ausführliche Erklärung
Dieser Grundsatz ist für Makler bei jedem Verkauf einer vermieteten Immobilie von zentraler Bedeutung, da er Käufer, Verkäufer und Mieter gleichermaßen betrifft:
- Automatischer Eintritt: Mit Übergang des Eigentums (Grundbucheintragung, nicht bereits mit Kaufvertragsunterzeichnung) tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein – einschließlich Kündigungsfristen, vereinbarter Miethöhe, Instandhaltungspflichten und ggf. bestehender Mietminderungen.
- Kautionshaftung: Nach § 566a BGB haftet der Erwerber dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Kaution, auch wenn er sie vom Verkäufer nie erhalten hat. In der Praxis wird daher im Kaufvertrag regelmäßig die Übergabe der Kaution (bzw. eine Ausgleichszahlung) geregelt.
- Vorausverfügungen: Vorausverfügungen des Verkäufers über künftige Mietzahlungen (z. B. Abtretung, Vorauszahlung über den Verkaufszeitpunkt hinaus) sind dem Erwerber gegenüber gemäß § 566b BGB nur eingeschränkt wirksam.
- Nachträgliche Belastung mit Rechten Dritter: Belastet der Vermieter die vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter mit dem Recht eines Dritten (z. B. Nießbrauch oder Wohnrecht), gelten die §§ 566 bis 566e BGB entsprechend, sofern dem Mieter dadurch der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird; bei bloßer Beeinträchtigung steht dem Mieter ein Unterlassungsanspruch gegen den Dritten zu (§ 567 BGB).
- Praxisrelevanz: Der Makler muss Käufer eindringlich darauf hinweisen, dass ein bestehendes Mietverhältnis nicht durch den Kauf beendet wird und Eigenbedarfskündigungen eigenen, strengen Voraussetzungen unterliegen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) – „vermietet kaufen, um selbst einzuziehen" ist rechtlich riskant und zeitlich oft langwierig.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft eine vermietete Eigentumswohnung. Der bestehende Mietvertrag mit einer Kaltmiete von 750 Euro und unbefristeter Laufzeit läuft unverändert weiter – der neue Eigentümer wird automatisch neuer Vertragspartner des Mieters und muss auch die bereits gezahlte Kaution von 1.500 Euro im Verhältnis zum Mieter wie ein eigener Erhalt behandeln, selbst wenn der Verkäufer die Kaution nicht mit übergeben hat.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete": Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten des Vermieters bei Veräußerung des vermieteten Grundstücks.
- § 566a BGB – Haftung des Erwerbers für die Rückgabe einer vom Mieter geleisteten Sicherheit (Kaution).
- § 566b BGB – Wirksamkeit von Vorausverfügungen über die Miete gegenüber dem Erwerber.
- § 567 BGB – Belastung des Wohnraums durch den Vermieter mit dem Recht eines Dritten nach Überlassung an den Mieter; entsprechende Anwendung der §§ 566 bis 566e BGB bzw. Unterlassungsanspruch des Mieters gegen den Dritten.