Immobilienkaufvertrag
Auch: Grundstückskaufvertrag · Kaufvertrag über eine Immobilie
Der Immobilienkaufvertrag ist der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine grundstücksgleiche Immobilie (z. B. Eigentumswohnung). Er begründet die gegenseitige Verpflichtung zur Übereignung der Immobilie gegen Zahlung des Kaufpreises und muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden.
Ausführliche Erklärung
Rechtlich ist der Immobilienkaufvertrag ein Kaufvertrag im Sinne des § 433 BGB: Der Verkäufer wird verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und zur Abnahme. Weil es sich um die Übertragung von Grundstückseigentum handelt, verlangt § 311b Abs. 1 BGB zwingend die notarielle Beurkundung des gesamten Vertrags – auch aller Nebenabreden. Ein ohne notarielle Form geschlossener Immobilienkaufvertrag ist zunächst nichtig, wird aber nach ständiger Rechtsprechung durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch geheilt.
Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt nicht bereits mit Unterschrift des Kaufvertrags, sondern erst durch die dingliche Einigung (Auflassung, § 925 BGB) und die anschließende Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch. Zwischen Beurkundung und Eintragung sichert eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Rechtsposition des Käufers ab. Typische Regelungsinhalte eines Immobilienkaufvertrags sind: Kaufgegenstand und -umfang, Kaufpreis und Fälligkeitsvoraussetzungen (meist Zug-um-Zug gegen Lastenfreistellung und Eintragung der Vormerkung), Gewährleistungsausschluss für Sachmängel (üblich beim Verkauf gebrauchter Immobilien), Besitzübergang, Kostentragung (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) sowie Regelungen zu bestehenden Mietverhältnissen, Grundschulden und Erschließungskosten.
Vor Beurkundung erhalten beide Parteien in der Praxis einen Vertragsentwurf mit ausreichender Prüfungsfrist; der Notar ist zur neutralen Belehrung beider Seiten verpflichtet und darf keine Vertragspartei bevorzugen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer und ein Käufer einigen sich auf den Kauf eines Einfamilienhauses zum Preis von 450.000 Euro. Ein Notar beurkundet den Kaufvertrag, in dem Kaufpreisfälligkeit, Übergabetermin und Gewährleistungsausschluss geregelt sind. Nach Zahlung des Kaufpreises und Löschung bestehender Belastungen erklären beide die Auflassung, und der Käufer wird als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Rechtsgrundlage
- § 433 BGB – Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag (Übereignung gegen Kaufpreiszahlung).
- § 311b Abs. 1 BGB – Pflicht zur notariellen Beurkundung von Verträgen über Grundstückseigentum.
- § 925 BGB – Auflassung als dingliche Einigung über den Eigentumsübergang.