Maklerprovision
Auch: Courtage · Maklerhonorar · Maklercourtage
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Makler für seine erfolgreiche Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit erhält. Sie entsteht nicht automatisch mit der Beauftragung, sondern nur, wenn dank der Maklertätigkeit tatsächlich ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt (Erfolgsprinzip).
Ausführliche Erklärung
Rechtlich handelt es sich um den klassischen Maklerlohn nach § 652 BGB: Provision schuldet nur, wer den Makler beauftragt hat, und nur bei ursächlichem Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss. Für die Praxis sind mehrere Reformen der letzten Jahre entscheidend:
- Wohnungsvermietung (seit Juni 2015): Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) – wer den Makler beauftragt, zahlt (in der Regel der Vermieter).
- Wohnimmobilienkauf (seit Dezember 2020): § 656d BGB schreibt bei Verbrauchergeschäften eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer vor, wenn beide Seiten einen Provisionsanspruch auslösen; zahlt eine Partei die volle Provision, muss sie dem Käufer maximal die Hälfte weiterberechnen können, und der Käufer schuldet erst nach Nachweis der Zahlung durch den Verkäufer.
- Textformerfordernis: Seit Dezember 2020 muss der Maklervertrag bei Verbraucherverträgen über Wohnimmobilien in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB), sonst ist er unwirksam bzw. es gelten Beweisprobleme.
- Höhe: Gesetzlich nicht limitiert und frei verhandelbar; marktüblich sind bundesweit unterschiedlich zwischen 3,57 % und 7,14 % (inkl. USt.) des Kaufpreises, meist je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer verteilt. Bei Vermietung darf die Provision höchstens zwei Nettokaltmieten zzgl. USt. betragen (§ 3 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermG).
- Der Makler muss seinen Provisionsanspruch bei Streit beweisen können (Nachweis- oder Vermittlungskausalität); daher sind schriftliche Maklerverträge, dokumentierte Objektnachweise und Interessentenlisten in der Praxis essenziell.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro. Käufer und Verkäufer haben je einen eigenen Maklervertrag mit 3,57 % Provision (inkl. USt.) unterschrieben. Nach notarieller Beurkundung stellt der Makler beiden Parteien jeweils 14.280 Euro in Rechnung – die Fälligkeit tritt erst mit Kaufvertragsabschluss ein, nicht bereits mit der Besichtigung.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm: Provision nur bei erfolgreichem, kausalem Vertragsabschluss.
- § 653 BGB – Provisionshöhe bei fehlender ausdrücklicher Vereinbarung (taxmäßiger bzw. üblicher Lohn).
- § 656a BGB – Textformpflicht für Maklerverträge über Wohnungen bei Verbrauchern.
- § 656c BGB – Hälftige Provisionsteilung, wenn der Makler beim Wohnimmobilienkauf für beide Vertragsparteien tätig wird.
- § 656d BGB – Hälftige Erstattung der Provision, wenn nur eine Partei den Makler beim Verbraucherkauf von Wohnimmobilien beauftragt hat.
- § 2 Abs. 1a WoVermG – Bestellerprinzip bei Wohnraummiete (wer beauftragt, zahlt).
- § 3 Abs. 2 WoVermG – Deckelung der Maklerprovision bei Wohnraummiete auf höchstens zwei Nettokaltmieten zzgl. USt.