Maklerprovision als Werbungskosten
Auch: Abzugsfähigkeit der Maklercourtage bei Vermietung
Ob eine gezahlte Maklerprovision bei einer vermieteten Immobilie sofort steuerlich als Werbungskosten abgezogen werden kann oder nur über die Abschreibung (AfA) über viele Jahre verteilt wirkt, hängt davon ab, wofür der Makler beauftragt wurde: Vermittelt er einen neuen Mieter, ist die Provision sofort abziehbar; vermittelt er den Kauf oder Verkauf des Objekts selbst, zählt sie zu den Anschaffungs- bzw. Veräußerungskosten.
Ausführliche Erklärung
Für die steuerliche Einordnung ist der Anlass der Maklerleistung entscheidend:
- Vermietungsmakler / Mietermakler: Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Vermittlung eines neuen Mieters für sein bereits vorhandenes Vermietungsobjekt, ist die gezahlte Provision im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abziehbar – unabhängig davon, ob der Vermieter selbst oder (rechtlich unzulässig) der Mieter zahlt.
- Ankaufsmakler: Beauftragt der künftige Vermieter einen Makler mit dem Erwerb der Immobilie, zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die AfA. Sie wirkt sich damit nur anteilig über die Nutzungsdauer (i. d. R. 2–3 % pro Jahr) steuermindernd aus, nicht sofort.
- Verkaufsmakler bei Veräußerung: Bei privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) mindert die Verkäuferprovision den Veräußerungsgewinn als Veräußerungskosten.
- Grunderwerbsteuerpflichtige Käuferprovision: Seit der Reform des Bestellerprinzips im Wohnungskauf (Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, 2020) trägt beim Verkauf häufig der Käufer einen Anteil der Provision – dieser ist beim Vermieter/Käufer als Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren, sofern das Objekt anschließend vermietet wird.
Praxisrelevanz für Makler: In der Beratung sollte klargestellt werden, dass die eigene Provisionsrechnung steuerlich unterschiedlich wirkt, je nachdem, ob es sich um eine reine Mietvermittlung (sofort abziehbar, für den Vermieter attraktiv) oder eine Kaufvermittlung (nur über AfA, langfristig) handelt. Diese Unterscheidung ist auch bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Kapitalanlage relevant.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter beauftragt einen Makler, für seine leerstehende Eigentumswohnung einen neuen Mieter zu finden, und zahlt dafür eine Provision von 2.000 Euro. Diese kann er im selben Jahr in voller Höhe als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen abziehen. Hätte er stattdessen einen Makler mit dem Ankauf der Wohnung beauftragt und dafür 8.000 Euro Käuferprovision gezahlt, würde dieser Betrag den Gebäudeanschaffungswert erhöhen und sich nur mit z. B. 3 % pro Jahr (240 Euro) über die AfA auswirken.
Rechtsgrundlage
- § 9 EStG – Allgemeiner Werbungskostenbegriff; Grundlage für den Sofortabzug bei Mietvermittlungsprovisionen.
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Anknüpfungspunkt für den Werbungskostenabzug.
- § 255 HGB (analog angewandt) – Definition der Anschaffungskosten, auf deren Basis Ankaufsprovisionen als Anschaffungsnebenkosten eingeordnet werden.
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte; Verkaufsprovision mindert dort den Veräußerungsgewinn.