Anschaffungsnebenkosten
Auch: Erwerbsnebenkosten · Nebenkosten des Grundstückserwerbs · Kaufnebenkosten
Anschaffungsnebenkosten sind alle Kosten, die neben dem reinen Kaufpreis beim Immobilienerwerb anfallen – vor allem Notargebühren, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Steuerlich zählen sie zu den Anschaffungskosten und erhöhen bei vermieteten Immobilien anteilig die AfA-Bemessungsgrundlage.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Begriff im Alltag doppelt relevant: einerseits bei der Aufklärung des Käufers über die tatsächliche Gesamtbelastung eines Immobilienkaufs, andererseits bei der steuerlichen Behandlung im Fall einer Vermietung.
Typische Bestandteile der Anschaffungsnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises),
- Notarkosten (ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, für Beurkundung und Vollzug),
- Grundbuchkosten (ca. 0,5 % für Eigentumsumschreibung und ggf. Grundschuldeintragung),
- Maklerprovision, soweit vom Käufer geschuldet (regional unterschiedlich, seit dem Gesetz zur Teilung der Maklerkosten bei Wohnungskäufen 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer),
- ggf. Kosten für Wertgutachten, Vermessung oder Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb.
Steuerlich wichtig: Anschaffungsnebenkosten dürfen nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern erhöhen die Anschaffungskosten der Immobilie insgesamt. Bei vermieteten Objekten werden sie – anteilig im Verhältnis Gebäude zu Grund und Boden – der AfA-Bemessungsgrundlage zugeschlagen und wirken sich damit nur über die AfA-Laufzeit steuermindernd aus, nicht im Jahr des Erwerbs.
Für Käufer selbstgenutzter Immobilien haben die Anschaffungsnebenkosten hingegen keine unmittelbare steuerliche Abzugsfähigkeit, sind aber für die Finanzierungsplanung entscheidend, da Banken sie meist nicht oder nur teilweise mitfinanzieren ("Eigenkapitalanteil für Kaufnebenkosten").
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro. Zusätzlich fallen an: Grunderwerbsteuer (6 %, 21.000 Euro), Notar- und Grundbuchkosten (1,8 %, 6.300 Euro) sowie hälftig geteilte Maklerprovision (1,785 %, 6.248 Euro). Die Anschaffungsnebenkosten summieren sich auf rund 33.548 Euro – der Gesamtaufwand für den Erwerb liegt damit bei ca. 383.548 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG – Bewertung von Anlagevermögen mit den Anschaffungskosten.
- § 255 Abs. 1 HGB – Definition der Anschaffungskosten, analog auch für Privatvermögen herangezogen (u. a. inkl. Nebenkosten).