AfA-Satz 2 % für Altbauten
Auch: lineare Gebäudeabschreibung 2 Prozent · Regelabschreibung Bestandsimmobilien
Für vermietete Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt ein gesetzlich fester Abschreibungssatz von 2 % pro Jahr – unabhängig vom tatsächlichen Alter oder Zustand des Gebäudes. Damit wird das Gebäude rechnerisch über 50 Jahre abgeschrieben.
Ausführliche Erklärung
Der 2-%-Satz ist seit Jahrzehnten der Regelfall für vermietete Bestandsimmobilien und bleibt für den weit überwiegenden Teil des deutschen Wohnungsbestands weiterhin maßgeblich, da der erhöhte 3-%-Satz nur für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Neubauten gilt (siehe AfA-Satz 3 % für Neubauten).
Wichtige Praxispunkte für Makler:
- Fertigstellung, nicht Baubeginn, ist maßgeblich. Entscheidend ist das Datum, an dem das Gebäude bezugsfertig war.
- Gebäude vor 1925: Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, gilt stattdessen ein Satz von 2,5 % über 40 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG) – für Käufer historischer Altbauten relevant.
- Abweichende tatsächliche Nutzungsdauer: Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes nachweislich kürzer (z. B. durch ein Gutachten belegt), kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ein höherer AfA-Satz angesetzt werden – die Rechtsprechung des BFH hat die Anforderungen an solche Nachweise zuletzt vereinfacht.
- Sonderabschreibungen (z. B. Denkmal-AfA nach §§ 7h, 7i EStG oder Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG) können zusätzlich zur linearen 2-%-AfA treten und die Steuerlast weiter senken.
- Der Satz gilt nur für vermietete oder gewerblich genutzte Gebäude im Betriebsvermögen bzw. bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – selbstgenutztes Wohneigentum kennt grundsätzlich keine AfA.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt ein 1990 errichtetes Mehrfamilienhaus und vermietet es. Der Gebäudeanteil des Kaufpreises beträgt 500.000 Euro. Da das Gebäude vor 2023 fertiggestellt wurde, wendet er den Satz von 2 % an und kann jährlich 10.000 Euro als Werbungskosten in der Anlage V absetzen – über die volle Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG – Regelabschreibungssatz von 2 % für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden.
- § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG – 2,5 % für Gebäude vor 1925.
- § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG – Möglichkeit einer höheren AfA bei nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer.