AfA-Satz 3 % für Neubauten

Die Erhöhung wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 beschlossen und gilt für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden – unabhängig vom Baubeginn oder Kaufzeitpunkt. Maßgeblich ist wie bei der klassischen AfA die Bezugsfertigkeit, nicht das Datum des Kaufvertrags.

Für Makler wichtige Praxispunkte:

• Abgrenzung zum Altbau-Satz: Für Gebäude mit Fertigstellung bis einschließlich 31.12.2022 bleibt es beim Satz von 2 % (siehe AfA-Satz 2 % für Altbauten). Der Fertigstellungszeitpunkt entscheidet, nicht das Baujahr des Grundstücks oder eventuelle Voreigentümer.
• Nur für Wohnzwecke: Der erhöhte Satz gilt für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und vermietet werden (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Betriebsvermögen).
• Zusätzliche degressive AfA (befristet): Ergänzend wurde mit dem Wachstumschancengesetz eine befristete degressive AfA von 5 % für den Beginn der Herstellung bzw. Anschaffung neuer Mietwohngebäude zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 eingeführt (§ 7 Abs. 5a EStG) – degressive und lineare erhöhte AfA schließen sich gegenseitig aus, es muss eine Wahl getroffen werden.
• Kombinierbarkeit: Der erhöhte lineare Satz kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) kombiniert werden, sofern deren Fördervoraussetzungen (u. a. Baukostenobergrenze, energetische Standards) erfüllt sind.
• Für Käufer von Neubau-Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage ist der 3-%-Satz häufig ein zentrales Verkaufsargument in der Beratung – Makler sollten die Fertigstellungsvoraussetzung präzise kennen, um keine falschen Erwartungen zu wecken.

Ein Bauträger übergibt im März 2024 ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus an die Käufer, die die Wohnungen vermieten. Der Gebäudeanteil des Kaufpreises beträgt je Einheit 250.000 Euro. Da das Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurde, können die Käufer jährlich 3 % (7.500 Euro) statt der früheren 2 % als AfA absetzen.