Anlage V (Einkommensteuererklärung)
Auch: Anlage Vermietung und Verpachtung
Die Anlage V ist ein Bestandteil der Einkommensteuererklärung, in dem private und gewerbliche Vermieter ihre Mieteinnahmen sowie abziehbare Kosten (u. a. Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung) für jede vermietete Immobilie gesondert angeben. Der sich daraus ergebende Überschuss oder Verlust fließt in die persönliche Einkommensteuer ein.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Kapitalanlage-Immobilien vermitteln, ist die Anlage V ein zentraler Anknüpfungspunkt in Kundengesprächen, da sie die steuerliche Attraktivität einer Vermietung maßgeblich abbildet.
Wesentliche Inhalte und Praxispunkte:
- Pro Objekt eine eigene Anlage V: Besitzt ein Vermieter mehrere Immobilien, muss für jedes Objekt eine separate Anlage V ausgefüllt werden.
- Einnahmen: Kaltmiete, umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkostenvorauszahlungen, ggf. Einnahmen aus möblierter Vermietung.
- Werbungskosten: Abschreibung (AfA), Schuldzinsen für Finanzierungsdarlehen, Erhaltungsaufwendungen (im Gegensatz zu Herstellungskosten sofort abziehbar), Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Maklerkosten für die Neuvermietung.
- Verlustverrechnung: Ergibt sich ein Verlust (häufig in den ersten Jahren durch hohe Finanzierungskosten und AfA), kann dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet werden – das Finanzamt prüft bei dauerhaften Verlusten jedoch die sogenannte Liebhaberei (fehlende Einkünfteerzielungsabsicht), was zur Aberkennung der Verluste führen kann.
- Verbilligte Vermietung: Bei einer Miete unter 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete werden die Werbungskosten anteilig gekürzt; zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG a. F. bzw. entsprechende Verwaltungsanweisungen).
- Makler, die Bestandsimmobilien mit Mietverträgen vermitteln, sollten Käufern erklären können, dass sich die Anlage V direkt aus dem tatsächlichen Mietverhältnis und den nachgewiesenen Kosten speist – hier ist saubere Objektunterlagen-Übergabe (Nebenkostenabrechnungen, Modernisierungsnachweise) besonders wertvoll.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar vermietet eine Eigentumswohnung und erzielt jährlich 9.600 Euro Kaltmiete. In der Anlage V setzen sie 4.800 Euro AfA, 3.500 Euro Schuldzinsen und 800 Euro sonstige Werbungskosten an. Der verbleibende Überschuss von 500 Euro wird der tariflichen Einkommensteuer unterworfen.