Bundesmodell (Grundsteuer)
Auch: wertabhängiges Bewertungsmodell · Bundesmodell Grundsteuerreform
Das Bundesmodell ist das im Grundsteuer-Reformgesetz vorgesehene Regelverfahren zur Neubewertung von Grundstücken für die Grundsteuer. Es wird von der Mehrheit der Bundesländer angewendet, sofern diese nicht von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Modell eingeführt haben (wie z. B. Baden-Württemberg oder Bayern).
Ausführliche Erklärung
Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte, wurde die Grundsteuer reformiert. Zum 1. Januar 2022 erfolgte eine bundesweite Neubewertung aller Grundstücke, die ab 2025 die Grundlage der tatsächlich erhobenen Grundsteuer bildet. Die meisten Bundesländer wenden das sogenannte Bundesmodell an.
Das Bundesmodell unterscheidet zwei Bewertungsverfahren, je nach Grundstücksart:
- Ertragswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum: Der Grundsteuerwert setzt sich zusammen aus dem kapitalisierten Reinertrag (auf Basis statistischer Nettokaltmieten, gestaffelt nach Mietniveaustufen, Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße) sowie dem abgezinsten Bodenwert.
- Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke ohne verlässliche Ertragsdaten: Getrennte Bewertung von Bodenwert und Gebäudesachwert anhand von Normalherstellungskosten je nach Gebäudeart und Baujahresklasse, multipliziert mit der Bruttogrundfläche.
Berechnungskette bis zur endgültigen Steuer:
1. Grundsteuerwert (Finanzamt, auf Basis der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts),
2. Steuermesszahl (gesetzlich festgelegter Promillesatz, für Wohnnutzung reduziert),
3. Steuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl,
4. Grundsteuer = Steuermessbetrag × individueller Hebesatz der Gemeinde.
Für Makler ist relevant, dass die neuen Grundsteuerwerte im Bundesmodell – anders als im baden-württembergischen Bodenwertmodell – auch Gebäudealter, Wohnfläche und statistische Mietniveaus einbeziehen. Das führt bundesweit zu teils erheblichen Verschiebungen der Steuerlast zwischen Eigentümern älterer und neuerer Gebäude sowie zwischen Lagen mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus in einem Bundesland, das das Bundesmodell anwendet, wird im Ertragswertverfahren bewertet: Das Finanzamt ermittelt anhand von Wohnfläche, Baujahr, Mietniveaustufe der Gemeinde und Bodenrichtwert einen Grundsteuerwert von 380.000 Euro. Nach Anwendung der Steuermesszahl ergibt sich ein Steuermessbetrag, den die Gemeinde mit ihrem Hebesatz (z. B. 470 %) multipliziert, um die endgültige jährliche Grundsteuer festzusetzen.
Rechtsgrundlage
- §§ 218 ff. BewG – Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer (Grundsteuerwert).
- Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) vom 26. November 2019 – gesetzliche Grundlage der bundesweiten Neubewertung.
- Art. 105 Abs. 2 GG i. V. m. Grundsteuer-Öffnungsklausel-Gesetz – Grundlage für abweichende Landesmodelle.