Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)
Auch: Modifiziertes Bodenwertmodell
Baden-Württemberg hat von der im Grundgesetz verankerten Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und für die Grundsteuerreform ein eigenes Modell eingeführt: das modifizierte Bodenwertmodell. Anders als das Bundesmodell berücksichtigt es weder das Gebäude noch dessen Alter oder erzielbare Miete, sondern ausschließlich die Grundstücksfläche und den amtlichen Bodenrichtwert.
Ausführliche Erklärung
Im Zuge der Grundsteuerreform (Neubewertung zum 1. Januar 2022, Anwendung der neuen Werte ab 2025) haben mehrere Bundesländer von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Bewertungsmodelle eingeführt, die vom bundesweiten Regelmodell (Bundesmodell) abweichen. Baden-Württemberg gehört zu diesen Ländern.
Kernmerkmale des baden-württembergischen Modells:
- Zwei Bewertungsparameter genügen: Grundstücksfläche (m²) und Bodenrichtwert (Euro/m²) des zuständigen Gutachterausschusses.
- Gebäude bleibt außen vor: Ob auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück steht, spielt für die Bewertung selbst keine Rolle – lediglich eine Ermäßigung für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird über die Steuermesszahl gewährt.
- Berechnungsformel: Grundsteuerwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Daraus wird durch Anwendung der Steuermesszahl der Steuermessbetrag ermittelt, den die Gemeinde abschließend mit ihrem individuellen Hebesatz multipliziert.
- Ermäßigung für Wohnnutzung: Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird die Steuermesszahl um 30 % reduziert, um eine gewisse Angleichung an unterschiedliche Nutzungsarten zu erreichen.
- Verfassungsrechtliche Bestätigung: Der Bundesfinanzhof hat das baden-württembergische Modell im Jahr 2026 als verfassungsgemäß bestätigt.
Für Makler in Baden-Württemberg ist wichtig zu wissen, dass sich die Grundsteuerlast stark nach der Lage (über den Bodenrichtwert) richtet und weniger nach dem Gebäudezustand – ein Umstand, der sich insbesondere bei sanierungsbedürftigen Altbauten in guter Lage anders auswirkt als im Bundesmodell, wo Alter und Ertrag mit einfließen.
Beispiel aus der Praxis
Zwei baugleiche Einfamilienhäuser stehen auf Grundstücken gleicher Größe, aber in unterschiedlichen Lagen: Grundstück A hat einen Bodenrichtwert von 400 Euro/m², Grundstück B von 150 Euro/m². Trotz identischer Gebäude fällt die Grundsteuer für Grundstück A nach dem Bodenwertmodell deutlich höher aus, da einzig Fläche und Bodenrichtwert die Bemessungsgrundlage bilden.
Rechtsgrundlage
- Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG) – eigenständiges Landesgesetz aufgrund der Länderöffnungsklausel des Art. 105 Abs. 2 GG.
- § 1 ff. LGrStG – Regelung des modifizierten Bodenwertmodells als Bewertungsverfahren für Grundsteuer B.