Bodenwertmodell
Auch: reines Bodenwertmodell · modifiziertes Bodenwertmodell
Das Bodenwertmodell ist ein Modell zur Ermittlung des Grundsteuerwerts, bei dem ausschließlich die Grundstücksfläche und der amtliche Bodenrichtwert maßgeblich sind – der Wert oder Zustand eines vorhandenen Gebäudes bleibt unberücksichtigt. Baden-Württemberg wendet als bislang einziges Bundesland dieses sogenannte "modifizierte Bodenwertmodell" an.
Ausführliche Erklärung
Im Zuge der Grundsteuerreform 2025 haben mehrere Bundesländer von der grundgesetzlichen Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene, vom Bundesmodell abweichende Bewertungsverfahren eingeführt. Für Makler ist die Kenntnis der jeweiligen Landesmodelle wichtig, da sich die Höhe der Grundsteuer und die Berechnungslogik von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden:
- Berechnungsformel: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundsteuerwert. Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung oder Ertrag des Gebäudes spielen keine Rolle.
- "Modifiziert", weil Baden-Württemberg zur Förderung von Wohnnutzung einen Abschlag bei der Steuermesszahl gewährt: Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird die Steuermesszahl um 30 % ermäßigt gegenüber gewerblich genutzten oder unbebauten Grundstücken.
- Vorteil: Radikal einfache und transparente Berechnung, da lediglich Fläche und amtlicher Bodenrichtwert (aus dem BORIS-BW-Portal) benötigt werden.
- Kritikpunkt: Da der Gebäudezustand irrelevant ist, zahlen ein unsaniertes Altbaugrundstück und ein Neubau auf gleich großer, gleich bewerteter Fläche dieselbe Grundsteuer – dies soll gezielt einen Anreiz zur baulichen Verdichtung schaffen, wird aber auch als Fehlanreiz kritisiert.
- Der Bundesfinanzhof hat die Verfassungsmäßigkeit des baden-württembergischen Modells 2026 bestätigt.
Für Makler relevant: Bei der Objektbewertung und bei Nebenkostenberatung in Baden-Württemberg muss die Grundsteuerlast nach dem Bodenwertmodell separat erläutert werden, da sie sich grundlegend von der Berechnung nach dem Bundesmodell (Ertragswert-/Sachwertverfahren mit Baujahr und Miete) unterscheidet.
Beispiel aus der Praxis
Zwei benachbarte, gleich große Grundstücke in Stuttgart mit identischem Bodenrichtwert haben nach dem Bodenwertmodell denselben Grundsteuerwert – unabhängig davon, dass auf dem einen ein sanierter Neubau steht und das andere unbebaut ist. Bei überwiegender Wohnnutzung des bebauten Grundstücks reduziert sich dessen Steuermesszahl um 30 %, sodass die tatsächliche Grundsteuerbelastung dennoch geringer ausfällt als beim unbebauten Grundstück.
Rechtsgrundlage
- Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG) – Rechtsgrundlage des modifizierten Bodenwertmodells.
- Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG – Länderöffnungsklausel, die eigene Landesgrundsteuermodelle ermöglicht.
- BFH-Entscheidung (2026) zur verfassungsrechtlichen Zulässigkeit des Modells.