Bodenrichtwert
Auch: BRW
Der Bodenrichtwert ist der von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelte durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter unbebauten Grundstücks in einem bestimmten Gebiet mit im Wesentlichen einheitlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er dient als wichtige Orientierungsgröße bei der Ermittlung des Bodenwerts einer konkreten Immobilie.
Ausführliche Erklärung
Der Bodenrichtwert ist eine der meistgenutzten Kennzahlen im deutschen Immobilienwesen – sowohl in der Verkehrswertermittlung als auch bei der steuerlichen Bewertung nach dem Bewertungsgesetz. Für Makler gehört er zum täglichen Handwerkszeug.
Wesentliche Punkte:
- Ermittlung: Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (kommunale, unabhängige Gremien) leiten den Bodenrichtwert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen unbebauter oder als unbebaut zu behandelnder Grundstücke ab, die in der Kaufpreissammlung erfasst sind. Grundlage ist ein "richtiges" bzw. typisiertes Grundstück mit definierten Merkmalen (z. B. Grundstücksgröße, Erschließungszustand, Art der baulichen Nutzung).
- Stichtag und Turnus: Bodenrichtwerte werden in der Regel zum 31.12. eines Jahres festgestellt und meist zweijährlich veröffentlicht (in einigen Bundesländern jährlich); für die Grundsteuerreform wurden bundesweit auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogene Werte benötigt.
- Abweichungen des Einzelgrundstücks: Der Bodenrichtwert bildet nur den durchschnittlichen Wert der Zone ab. Weicht das konkrete Grundstück in Größe, Zuschnitt, Erschließung oder sonstigen Merkmalen vom Richtwertgrundstück ab, muss der Wert über Umrechnungskoeffizienten oder Zu-/Abschläge angepasst werden.
- Öffentlicher Zugang: Bodenrichtwerte sind über die BORIS-Geoportale der Bundesländer online einsehbar (teils kostenpflichtig, teils kostenfrei) und für jedermann zugänglich – ein wichtiges Recherche-Tool für Makler bei der Preisfindung.
- Bedeutung für die Praxis: Der Bodenrichtwert ist Ausgangspunkt für die Ermittlung des Bodenwerts im Sachwert- und Ertragswertverfahren sowie für die steuerliche Bewertung unbebauter Grundstücke nach § 179 BewG. Er ersetzt jedoch kein individuelles Verkehrswertgutachten, da er keine grundstücksspezifischen Besonderheiten (siehe besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) berücksichtigt.
Beispiel aus der Praxis
Für eine Bodenrichtwertzone in einem Wohngebiet weist der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von 350 Euro/m² für Bauland mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 aus. Ein konkretes Grundstück von 600 m² Größe hätte danach einen Bodenwert von rund 210.000 Euro – vorbehaltlich individueller Anpassungen etwa wegen abweichender Grundstücksgröße oder Erschließungssituation.
Rechtsgrundlage
- § 196 Baugesetzbuch (BauGB) – gesetzliche Grundlage für die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten durch die Gutachterausschüsse.
- §§ 13–17 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – bundeseinheitliche methodische Vorgaben zur Ableitung, Zonenbildung und Führung der Bodenrichtwerte (seit 1.1.2022; lösten die frühere, gleichlautende Bodenrichtwertrichtlinie ab).