Bodenrichtwertrichtlinie

Da Bodenrichtwerte von einer Vielzahl regional zuständiger Gutachterausschüsse ermittelt werden, bestand lange das Problem uneinheitlicher Darstellungsweisen und Berechnungsgrundlagen zwischen den Bundesländern. Die Bodenrichtwertrichtlinie wurde am 11.1.2011 vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in Abstimmung mit dem Bundesfinanzministerium, den für das Gutachterausschusswesen zuständigen Landesministerien und den kommunalen Spitzenverbänden erlassen, um dies zu vereinheitlichen. Mit der grundlegend überarbeiteten ImmoWertV, die zum 1.1.2022 in Kraft trat, wurde die BRW-RL – zusammen mit vier weiteren Richtlinien (Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertrichtlinie sowie den Wertermittlungsrichtlinien 2006) – gegenstandslos; ihre Regelungsinhalte finden sich seitdem unmittelbar in den §§ 13–17 ImmoWertV.

Wesentliche Regelungsinhalte (heute in den §§ 13–17 ImmoWertV geregelt):

• Einheitliche Ableitung: Vorgaben, wie aus der Kaufpreissammlung statistisch valide Bodenrichtwerte für definierte Zonen abgeleitet werden, einschließlich Umgang mit Ausreißern und unzureichender Datenlage.
• Standardisierte Richtwertgrundstücke: Definition eines "Richtwertgrundstücks" mit typisierten Merkmalen (Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, Grundstücksgröße), auf das sich der veröffentlichte Wert bezieht.
• Umrechnungskoeffizienten: Vorgaben zur Anpassung des Bodenrichtwerts an vom Richtwertgrundstück abweichende Grundstücke (z. B. bei anderer Grundstücksgröße oder Geschossflächenzahl), damit Nutzer bundesweit nach vergleichbaren Regeln umrechnen können.
• Digitale Bereitstellung: Vorgaben zur einheitlichen Darstellung in den Geoinformationssystemen der Länder (BORIS – Bodenrichtwertinformationssystem), damit Bodenrichtwerte deutschlandweit vergleichbar abrufbar sind.
• Relevanz für Makler: Weder die frühere Richtlinie noch die heutigen §§ 13–17 ImmoWertV werden im Maklergeschäft direkt zitiert, sie sind aber die Grundlage dafür, dass ein Makler Bodenrichtwerte verschiedener Bundesländer methodisch einigermaßen vergleichbar einordnen und die dort hinterlegten Umrechnungskoeffizienten korrekt anwenden kann.

Ein Gutachterausschuss in Bayern und ein Gutachterausschuss in Nordrhein-Westfalen ermitteln Bodenrichtwerte nach den bundeseinheitlichen Vorgaben der §§ 13–17 ImmoWertV (bis Ende 2021: nach der Bodenrichtwertrichtlinie). Dadurch lassen sich die veröffentlichten Werte trotz unterschiedlicher lokaler Marktverhältnisse methodisch konsistent interpretieren und die jeweils bereitgestellten Umrechnungskoeffizienten in gleicher Weise anwenden.