Bodenwert

Der Bodenwert wird bei bebauten wie unbebauten Grundstücken benötigt, da alle wesentlichen Wertermittlungsverfahren den Grund und Boden getrennt vom Gebäudewert betrachten.

Kernpunkte für die Maklerpraxis:

• Ermittlungsmethode: In der Praxis wird der Bodenwert überwiegend im Vergleichswertverfahren aus dem Bodenrichtwert abgeleitet: Grundstücksfläche × (angepasster) Bodenrichtwert. Bei erheblichen Abweichungen des Grundstücks vom Richtwertgrundstück (Größe, Zuschnitt, Erschließung) sind Umrechnungskoeffizienten oder individuelle Zu-/Abschläge (siehe besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) anzuwenden.
• Unabhängigkeit vom Gebäude: Der Bodenwert wird unabhängig davon ermittelt, ob und wie das Grundstück bebaut ist – auch bei einem stark sanierungsbedürftigen oder abrissreifen Gebäude bleibt der Bodenwert eine eigenständige Rechengröße (ggf. mit Freilegungskosten für den Abriss zu verrechnen).
• Rolle im Sachwertverfahren: Der Sachwert einer Immobilie ergibt sich als Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert (zzgl. Außenanlagen und besonderer Bauteile), abzüglich etwaiger Alterswertminderung beim Gebäude.
• Rolle im Ertragswertverfahren: Der Bodenwert wird verzinst (Bodenwertverzinsungsbetrag) und vom Reinertrag abgezogen, um den kapitalisierbaren Gebäudereinertrag zu isolieren – ein methodisch wichtiger, aber für Laien oft schwer nachvollziehbarer Schritt.
• Bei Eigentumswohnungen: Hier wird der Bodenwert anteilig nach Miteigentumsanteil zugerechnet, spielt aber wertmäßig meist eine untergeordnete Rolle gegenüber dem Gebäudeanteil.

Ein 500 m² großes Baugrundstück liegt in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 280 Euro/m². Der Bodenwert des Grundstücks beträgt somit 140.000 Euro – unabhängig davon, ob darauf ein Neubau, ein sanierungsbedürftiges Altgebäude oder gar kein Gebäude steht. Bei stark abweichender Grundstücksgröße würde ein Umrechnungskoeffizient den Wert je Quadratmeter entsprechend anpassen.