Vergleichswertverfahren
Auch: Comparable Sales Approach · Vergleichswertmethode
Das Vergleichswertverfahren ist eine der drei gesetzlich normierten Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Es leitet den Wert eines Objekts aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher, bereits verkaufter Immobilien in vergleichbarer Lage ab und ist damit besonders marktnah.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Vergleichswertverfahren das in der Praxis wichtigste Verfahren, da es der eigenen Preisfindungslogik bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien am nächsten kommt und die Basis vieler Marktpreis-Einschätzungen bildet.
Ablauf und Voraussetzungen:
- Es werden Kaufpreise tatsächlich verkaufter Vergleichsobjekte herangezogen, die hinsichtlich Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Zustand mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar sind.
- Datengrundlage sind meist die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse (§§ 195 f. BauGB), die alle beurkundeten Kaufverträge erfassen, sowie ergänzend Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte.
- Abweichungen zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt werden durch Zu- und Abschläge (z. B. Lagefaktor, Baualtersklasse, Ausstattungsniveau) berücksichtigt.
- Bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken (hier über Bodenrichtwerte) ist das Verfahren regelmäßig die vorrangige Methode; bei Ein- und Zweifamilienhäusern in normalen Wohnlagen ebenfalls Standard.
- Bei sehr individuellen Objekten (z. B. Spezialimmobilien, historische Gebäude) fehlt oft eine ausreichende Vergleichsbasis – dann wird auf Sachwert- oder Ertragswertverfahren ausgewichen.
- Für Makler besonders praxisrelevant: Die eigene Marktpreiseinschätzung bei der Objektbewertung im Rahmen der Akquise folgt im Kern derselben Logik wie das amtliche Vergleichswertverfahren, ist aber methodisch weniger streng und nicht gutachterlich verbindlich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachter soll den Verkehrswert einer 90 m² großen Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ermitteln. Er zieht aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses zehn vergleichbare Wohnungsverkäufe der letzten zwei Jahre in derselben Lage heran, passt die Preise über Vergleichsfaktoren an Baujahr und Ausstattung an und ermittelt so einen Vergleichswert von 3.200 Euro pro Quadratmeter, entsprechend rund 288.000 Euro Gesamtwert.
Rechtsgrundlage
- § 24 ImmoWertV – Definiert die Grundlagen des Vergleichswertverfahrens als gesetzlich normierte Wertermittlungsmethode.
- §§ 20, 26 ImmoWertV – Regeln die Ableitung (§ 20) und die objektspezifische Anwendung/Anpassung (§ 26) von Vergleichsfaktoren.
- § 194 BauGB – Grundlagendefinition des Verkehrswerts.
- §§ 195 f. BauGB – Führung der Kaufpreissammlung durch die Gutachterausschüsse als Datengrundlage.