Vergleichswertverfahren (steuerliche Bewertung)

Für Makler ist dieses Verfahren relevant, wenn Immobilien im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung bewertet werden müssen, da der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer bildet – und Makler häufig um eine Verkehrswerteinschätzung oder ein Gegengutachten gebeten werden, wenn der Steuerwert zu hoch erscheint.

Anwendungsbereich: Nach § 182 Abs. 2 BewG ist das Vergleichswertverfahren vorrangig für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser vorgesehen – also gerade die Objekttypen, die im Maklergeschäft am häufigsten vorkommen.

Zwei Ermittlungswege (§ 183 BewG):

• Direkter Vergleich: Heranziehung tatsächlicher Kaufpreise von Objekten, die in Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit hinreichend übereinstimmen – meist auf Basis von Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
• Indirekter Vergleich über Vergleichsfaktoren: Verwendung von Vergleichsfaktoren (Preis je Quadratmeter Wohnfläche oder Ertragsfaktor), die von den Gutachterausschüssen veröffentlicht werden, sofern keine unmittelbaren Vergleichspreise vorliegen.

Verhältnis zum Verkehrswert: Das steuerliche Vergleichswertverfahren soll den gemeinen Wert (Verkehrswert) der Immobilie abbilden. Weicht der so ermittelte Bedarfswert erkennbar vom tatsächlichen Marktwert ab, kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG) – typischerweise durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch einen zeitnah tatsächlich erzielten Kaufpreis.

Abgrenzung: Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien kommt meist das Ertragswertverfahren nach BewG zur Anwendung, für sonstige bebaute Grundstücke ohne ausreichende Vergleichswerte das Sachwertverfahren nach BewG – beide folgen einer eigenen, von der zivilrechtlichen ImmoWertV abweichenden steuerlichen Methodik.

Praxisrelevanz: Da die steuerlichen Bewertungsverfahren typisierend und pauschalierend arbeiten, führen sie häufig zu höheren Werten als eine individuelle Verkehrswertermittlung – der Gegenbeweis über § 198 BewG ist daher ein regelmäßiges Beratungsthema bei Erbfällen mit Immobilienvermögen.

Für die Erbschaftsteuer muss eine geerbte Eigentumswohnung bewertet werden. Das Finanzamt zieht die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses heran und ermittelt anhand vergleichbarer, kürzlich verkaufter Wohnungen im selben Gebäude einen Grundbesitzwert von 380.000 Euro. Der Erbe legt ein Verkehrswertgutachten vor, das wegen eines Sanierungsstaus nur 340.000 Euro ausweist, und erreicht so eine Herabsetzung der Bemessungsgrundlage.