Sachwertverfahren (steuerliche Bewertung)
Das steuerliche Sachwertverfahren ist eine der drei Bedarfsbewertungsmethoden nach dem Bewertungsgesetz (neben Vergleichswert- und Ertragswertverfahren), mit denen das Finanzamt für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer den Wert einer Immobilie ermittelt. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung, für die kein Vergleichswert vorliegt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Immobilien im Erbfall oder bei Schenkungen bewerten oder Mandanten zu einem Gutachten gegen den Finanzamtswert beraten, sind folgende Punkte zentral:
- Anwendungsbereich: Das Sachwertverfahren wird nach § 182 Abs. 4 BewG angewendet, wenn kein geeigneter Vergleichswert (z. B. Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse) vorliegt – typischerweise bei individuell errichteten, selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungseigentum ohne Vergleichsdaten.
- Berechnungsschema: Der Grundbesitzwert ergibt sich aus dem Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) zuzüglich dem Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert wird auf Basis von Regelherstellungskosten (nach Gebäudeart, Baujahr, Ausstattungsstandard) unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung ermittelt. Das Ergebnis wird anschließend mit einer regionalen Wertzahl (Marktanpassungsfaktor der Gutachterausschüsse) multipliziert, um den Bezug zum tatsächlichen Marktniveau herzustellen.
- Bedeutung für Erbschaft-/Schenkungsteuer: Der so ermittelte Grundbesitzwert bildet die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer, sofern die Immobilie nicht durch ein günstigeres Gutachten nach § 198 BewG (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, etwa durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen) widerlegt wird.
- Praxistipp: Da das pauschalierte Sachwertverfahren häufig zu höheren Werten führt als der tatsächliche Marktwert, lohnt sich in vielen Fällen ein Verkehrswertgutachten, um die Steuerlast zu senken – insbesondere bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten.
Beispiel aus der Praxis
Ein selbstgenutztes Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren wird nach dem Tod des Eigentümers vererbt. Da keine vergleichbaren Verkäufe in der Region vorliegen, ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert im Sachwertverfahren: Bodenwert plus Gebäudesachwert (Regelherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung), multipliziert mit der regionalen Wertzahl. Die Erben legen ein Verkehrswertgutachten vor, das einen niedrigeren Marktwert nachweist, und reduzieren so die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer.
Rechtsgrundlage
- §§ 189–191 BewG – Regeln die Ermittlung des Sachwerts (Bodenwert, Gebäudesachwert, Wertzahl) für die steuerliche Bedarfsbewertung.
- § 198 BewG – Ermöglicht den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten oder zeitnahen Verkaufspreis.