Sachwertverfahren
Auch: Cost Approach · Sachwertmethode
Das Sachwertverfahren ist eine der drei gesetzlich anerkannten Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Es ermittelt den Wert über die Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts, abzüglich einer Wertminderung wegen Alters. Es kommt vor allem zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen.
Ausführliche Erklärung
Das Sachwertverfahren ist neben Vergleichswert- und Ertragswertverfahren eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es wird typischerweise angewendet bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne Renditeorientierung, bei Spezialimmobilien (Fabriken, Kirchen, Denkmäler) und immer dann, wenn der Markt zu wenige Vergleichsdaten liefert.
Der Sachwert setzt sich aus drei Komponenten zusammen:
1. Bodenwert: in der Regel ermittelt über das Vergleichswertverfahren anhand von Bodenrichtwerten.
2. Herstellungskosten (Gebäudesachwert): Normalherstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, multipliziert mit der Gebäudefläche, orientiert an den Normalherstellungskosten (NHK) der Gutachterausschüsse.
3. Alterswertminderung: Abschlag je nach Alter und Restnutzungsdauer des Gebäudes im Vergleich zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.
Formel (vereinfacht):
Sachwert = Bodenwert + (Herstellungskosten − Alterswertminderung)
Anschließend wird der vorläufige Sachwert häufig noch mit einem Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) der örtlichen Gutachterausschüsse multipliziert, um Marktabweichungen auszugleichen – ohne diesen Faktor würde das Verfahren rein kostenorientiert und nicht marktgerecht rechnen.
Für den Makler ist relevant: Das Sachwertverfahren liefert oft einen anderen (meist höheren) Wert als der tatsächlich erzielbare Marktpreis, weil Bau- und Grundstückskosten nicht zwingend mit der Zahlungsbereitschaft von Käufern korrelieren. Bei der Preisberatung sollte daher stets das Vergleichswertverfahren oder ein Marktabgleich ergänzend herangezogen werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein freistehendes Einfamilienhaus in ländlicher Lage ohne vergleichbare Verkäufe in der Umgebung wird über das Sachwertverfahren bewertet: Bodenwert 80.000 Euro, Herstellungskosten 320.000 Euro, Alterswertminderung wegen 20 Jahren Alter 60.000 Euro. Vorläufiger Sachwert: 340.000 Euro. Nach Anwendung eines regionalen Marktanpassungsfaktors von 0,9 ergibt sich ein Verkehrswert von rund 306.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- §§ 35-39 ImmoWertV – Regeln das Sachwertverfahren im Detail (vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen, Herstellungskosten, Alterswertminderungsfaktor, Sachwertfaktor/Marktanpassung).
- §§ 40-43 ImmoWertV – Regeln ergänzend die Bodenwertermittlung (in der Regel über das Vergleichswertverfahren).
- § 190 BewG – Sachwertverfahren im steuerlichen Bewertungsrecht (z. B. Erbschaft-/Schenkungsteuer).