Sachwertrichtlinie
Auch: SW-RL
Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) war eine 2012 vom Bundesministerium erlassene fachliche Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts, die insbesondere die Normalherstellungskosten (NHK 2010) für verschiedene Gebäudearten sowie das methodische Vorgehen im Sachwertverfahren enthielt. Sie wurde durch die konsolidierte Wertermittlungspraxis nach der ImmoWertV 2021 in ihrer eigenständigen Bedeutung weitgehend abgelöst, ihre Kostentabellen werden aber inhaltlich weiterhin als fachliche Grundlage herangezogen.
Ausführliche Erklärung
Vor der Reform der Wertermittlungsverordnung im Jahr 2021 bestand die deutsche Wertermittlungsmethodik aus der ImmoWertV 2010 als Grundverordnung sowie drei ergänzenden Richtlinien der Bundesregierung: der Sachwertrichtlinie (SW-RL), der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL). Die Sachwertrichtlinie enthielt insbesondere:
- Die Normalherstellungskosten-Tabellen (NHK 2010) für unterschiedliche Gebäudearten, Baujahresklassen und Ausstattungsstandards.
- Methodische Vorgaben zur Berechnung der Alterswertminderung und zur Ableitung von Sachwertfaktoren.
- Hinweise zur Berücksichtigung von besonderen Bauteilen und Außenanlagen.
Mit der Reform der ImmoWertV zum 1. Januar 2022 wurden die Regelungsinhalte der drei Richtlinien direkt in die neue ImmoWertV integriert, sodass die Sachwertrichtlinie als eigenständiges Regelwerk formal nicht mehr fortgilt. In der Bewertungspraxis werden die NHK-Tabellen der SW-RL jedoch weiterhin – aktualisiert und fortgeschrieben – als fachliche Referenz verwendet, insbesondere auch in der steuerlichen Bedarfsbewertung nach § 190 Bewertungsgesetz (BewG), das methodisch auf das Sachwertverfahren nach der ImmoWertV verweist.
Für Makler ist der Begriff vor allem historisch/fachlich relevant: Er taucht in älteren Gutachten und in der steuerlichen Bewertungspraxis weiterhin auf, auch wenn die aktuelle Rechtsgrundlage die ImmoWertV in ihrer Fassung von 2021 ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein 2018 erstelltes Verkehrswertgutachten verweist zur Ermittlung der Normalherstellungskosten auf die "Sachwertrichtlinie (SW-RL) 2012". Ein aktuelles Gutachten aus dem Jahr 2024 stützt sich dagegen unmittelbar auf die ImmoWertV 2021, verwendet inhaltlich aber vergleichbare, fortgeschriebene Kostenkennwerte.
Rechtsgrundlage
- Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012 – ursprüngliche Rechtsgrundlage, inzwischen durch die ImmoWertV 2021 inhaltlich abgelöst.
- § 190 Bewertungsgesetz (BewG) – verweist für die steuerliche Bedarfsbewertung methodisch auf das Sachwertverfahren.