Alterswertminderung

Im Sachwertverfahren wird zunächst der Herstellungswert des Gebäudes (Normalherstellungskosten multipliziert mit Bruttogrundfläche und Baupreisindex) ermittelt. Da ein bestehendes Gebäude aber nicht neuwertig ist, muss dieser Wert um die Alterswertminderung reduziert werden, um den Gebäudesachwert zu erhalten.

• Lineare Methode: Die gebräuchlichste Methode unterstellt einen linearen Wertverzehr über die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes. Die Alterswertminderung in Prozent ergibt sich aus dem Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer (z. B. bei 60 Jahren Gesamtnutzungsdauer und 20 Jahren Alter: 20/60 = 33,3 % Wertminderung).
• Modifizierende Faktoren: Modernisierungen können die "fiktive" Restnutzungsdauer verlängern und damit die Alterswertminderung mindern; unterlassene Instandhaltung kann sie umgekehrt erhöhen. Der Sachverständige muss daher stets das tatsächliche Modernisierungsniveau (Modernisierungsgrad) berücksichtigen.
• Alternative Modelle: Neben dem linearen Ansatz existieren nichtlineare Modelle wie die Alterswertminderung nach Ross, die einen degressiven Wertverlust unterstellen (in den ersten Jahren geringer, später stärker).
• Praxisrelevanz: Für Makler ist wichtig zu wissen, dass die Alterswertminderung bei der Bewertung selbstgenutzter Ein- und Zweifamilienhäuser (wo das Sachwertverfahren häufig zur Anwendung kommt) einen erheblichen Werttreiber darstellt. Ein unsaniertes 50 Jahre altes Haus kann trotz solider Bausubstanz einen deutlich geminderten Sachwert aufweisen, was Verkäufer oft überrascht und erklärungsbedürftig ist.
• Untergrenze: Auch bei sehr alten Gebäuden wird üblicherweise ein Mindestwert (häufig 20–30 % des Herstellungswerts) angesetzt, sofern das Gebäude noch nutzbar ist, da ein Gebäude erfahrungsgemäß nicht wertlos wird, solange es genutzt werden kann.

Ein Einfamilienhaus mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ist 30 Jahre alt und wurde nicht wesentlich modernisiert. Der Herstellungswert beträgt 400.000 Euro. Die lineare Alterswertminderung beträgt 30/80 = 37,5 %, also 150.000 Euro. Der Gebäudesachwert nach Alterswertminderung liegt somit bei 250.000 Euro.