Restnutzungsdauer
Auch: RND · wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer (RND) gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich des tatsächlichen Alters, angepasst um durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung.
Ausführliche Erklärung
Die Restnutzungsdauer ist eine zentrale Größe sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren, da sie unmittelbar den Wertminderungs- bzw. Kapitalisierungsansatz bestimmt:
- Im Sachwertverfahren fließt die Restnutzungsdauer in die Berechnung der Alterswertminderung ein (Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer).
- Im Ertragswertverfahren bestimmt die Restnutzungsdauer den anzuwendenden Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor), mit dem der Reinertragsanteil des Gebäudes zum Ertragswert kapitalisiert wird – je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger.
Ausgangspunkt ist die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudetyps, wie sie in Anlage 1 der ImmoWertV bzw. den Sachverständigen-Erfahrungswerten hinterlegt ist (z. B. 70–80 Jahre für Wohngebäude, kürzer für gewerblich genutzte Bauten). Von dieser wird das tatsächliche Alter des Gebäudes abgezogen. Wichtig für die Maklerpraxis:
- Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern. Umfassende Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Sanitär – "Modernisierungselemente") können die Restnutzungsdauer gegenüber dem rein rechnerischen Wert deutlich erhöhen ("modellierte Restnutzungsdauer").
- Unterlassene Instandhaltung verkürzt sie entsprechend.
- Die Restnutzungsdauer darf üblicherweise nicht kleiner als 30 % der Gesamtnutzungsdauer angesetzt werden, außer bei nachgewiesenem Abriss- oder Sanierungsbedarf.
- Bei einem geplanten Abriss innerhalb weniger Jahre kann die Restnutzungsdauer auf die Zeit bis zum Abriss verkürzt werden.
Für Makler ist die Restnutzungsdauer ein wichtiges Argument in Verkaufsgesprächen: Eine fachlich fundierte, ggf. durch Modernisierungsnachweise verlängerte Restnutzungsdauer kann den Verkehrswert spürbar erhöhen und sollte in der Objektdokumentation belegt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus mit einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ist 40 Jahre alt. Die rechnerische Restnutzungsdauer beträgt somit zunächst 40 Jahre. Da vor fünf Jahren Dach, Heizung und Fenster vollständig erneuert wurden, verlängert der Gutachter die Restnutzungsdauer modellhaft auf 50 Jahre – was sich sowohl auf den Sachwert (geringere Alterswertminderung) als auch auf einen möglichen Ertragswert positiv auswirkt.
Rechtsgrundlage
- § 4 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Grundsätze zur Berücksichtigung von Alter und Zustand baulicher Anlagen.
- Anlage 1 ImmoWertV – enthält die üblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauern verschiedener Gebäudearten als Orientierungswerte (Anlage 4 enthält demgegenüber die Normalherstellungskosten NHK 2010).