Sachwert
Der Sachwert ist der marktangepasste Endwert des Sachwertverfahrens – eines der drei gesetzlich normierten Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV. Er setzt sich aus dem Bodenwert und dem marktangepassten Wert der baulichen Anlagen zusammen und kommt vor allem bei eigengenutzten Immobilien ohne aktiven Vergleichsmarkt zur Anwendung.
Ausführliche Erklärung
Der Sachwert wird typischerweise in folgenden Schritten ermittelt:
1. Bodenwert: Ermittlung des Werts des unbebauten Grundstücks, meist über den Bodenrichtwert.
2. Herstellungskosten der baulichen Anlagen: Ansatz der Normalherstellungskosten (NHK) je m² Bruttogrundfläche, angepasst über den Regionalfaktor und ggf. Baupreisindex.
3. Alterswertminderung: Abzug entsprechend dem Verhältnis von Alter zu Restnutzungsdauer des Gebäudes.
4. Berücksichtigung besonderer Bauteile, Außenanlagen sowie besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.
5. = Vorläufiger Sachwert (Summe aus Bodenwert und vorläufigem Gebäudesachwert).
6. Anwendung des Sachwertfaktors (Marktanpassungsfaktor) auf den vorläufigen Sachwert, um die Marktgegebenheiten (Angebot/Nachfrage) einzupreisen.
7. = Sachwert (marktangepasst).
Der zentrale Unterschied zwischen "Sachwert" und "Substanzwert" ist wichtig für die Maklerpraxis: Der Substanzwert ist lediglich der vorläufige, rein kostenorientierte Wert vor Anwendung des Sachwertfaktors – er spiegelt also nur die Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten wider, nicht aber das tatsächliche Marktgeschehen. Erst durch die Multiplikation mit dem Sachwertfaktor entsteht der marktkonforme Sachwert im Sinne der ImmoWertV.
Das Sachwertverfahren wird vor allem angewendet bei:
- Eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne ausreichende Vergleichspreise
- Sonderimmobilien ohne aktiven Markt (Schulen, Kirchen, Spezialimmobilien)
- Objekten, bei denen weder Vergleichspreise noch marktübliche Erträge vorliegen
Für Makler ist entscheidend, dass ein rechnerisch hoher Sachwert nicht automatisch dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis entspricht – ohne einen realistischen Sachwertfaktor kann der Sachwert deutlich über oder unter dem Marktwert liegen, besonders in Regionen mit sehr angespanntem oder sehr schwachem Immobilienmarkt.
Beispiel aus der Praxis
Für ein Einfamilienhaus wird ein Bodenwert von 150.000 Euro und ein vorläufiger Gebäudesachwert (nach Alterswertminderung) von 250.000 Euro ermittelt. Der vorläufige Sachwert beträgt somit 400.000 Euro. Der örtliche Gutachterausschuss weist für vergleichbare Objekte einen Sachwertfaktor von 0,95 aus. Der marktangepasste Sachwert ergibt sich damit zu 400.000 € × 0,95 = 380.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- §§ 35–39 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – regeln Ablauf und Bestandteile des Sachwertverfahrens (Grundlagen, vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen und Außenanlagen, Alterswertminderungsfaktor, objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor).