Substanzwert
Auch: Vorläufiger Sachwert
Der Substanzwert ist der vorläufige Wert einer Immobilie, der sich rein aus dem Bodenwert und den (um Alter und Zustand geminderten) Herstellungskosten der baulichen Anlagen ergibt – noch bevor eine Marktanpassung über den Sachwertfaktor erfolgt. Er entspricht dem, was der Fachbegriff der ImmoWertV als "vorläufigen Sachwert" bezeichnet.
Ausführliche Erklärung
Im Sachwertverfahren wird zunächst rein kostenorientiert gerechnet: Bodenwert plus Herstellungskosten der Gebäude (Normalherstellungskosten je m² Bruttogrundfläche, abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Wert der Außenanlagen und besonderer Bauteile). Dieses Zwischenergebnis wird als Substanzwert oder – in der Terminologie der ImmoWertV – als vorläufiger Sachwert bezeichnet.
Entscheidend für die Maklerpraxis: Der Substanzwert ist kein Marktwert. Er spiegelt lediglich wider, was die bauliche Substanz unter Berücksichtigung ihres Alters "gekostet hätte" bzw. zur Wiederherstellung kosten würde – unabhängig davon, ob und zu welchem Preis das Objekt am Markt tatsächlich gehandelt wird. Erst durch Anwendung des Sachwertfaktors (Marktanpassungsfaktor) wird aus dem Substanzwert der marktkonforme Sachwert im Sinne der Wertermittlungsverordnung.
Häufige Fehlerquelle in der Praxis: Laien und teils auch unerfahrene Vermittler verwechseln Substanzwert und Verkehrswert – gerade in Regionen mit sehr angespanntem oder sehr schwachem Markt kann die Abweichung erheblich sein (Sachwertfaktoren von deutlich über oder unter 1,0). Ein Haus mit hohem Substanzwert (aufwendige Bauweise, große Wohnfläche) kann in einer strukturschwachen Region trotzdem deutlich unter diesem Wert verkauft werden, weil der Markt die reinen Baukosten nicht honoriert.
Beispiel aus der Praxis
Für ein aufwendig gebautes Einfamilienhaus in ländlicher Lage ergibt die Sachwertberechnung einen Substanzwert (Bodenwert plus alterswertgeminderter Gebäudewert) von 450.000 Euro. Da die Region einen schwachen Immobilienmarkt mit geringer Nachfrage aufweist, liegt der örtliche Sachwertfaktor bei nur 0,75. Der tatsächlich marktkonforme Sachwert beträgt daher lediglich 337.500 Euro – deutlich unter dem reinen Substanzwert.
Rechtsgrundlage
- § 35 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – regelt die Grundlagen des Sachwertverfahrens: Der vorläufige Sachwert (Substanzwert) ergibt sich als Summe aus dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen (§ 36 ImmoWertV), dem Wert der baulichen Außenanlagen (§ 37 ImmoWertV) und dem Bodenwert (§§ 40 ff. ImmoWertV) – vor Anwendung der Marktanpassung durch den Sachwertfaktor (§ 35 Abs. 3 i. V. m. § 39 ImmoWertV).