Wertermittlung
Auch: Immobilienbewertung · Verkehrswertermittlung
Die Wertermittlung ist das methodische Vorgehen zur Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie. Sie erfolgt in Deutschland nach einheitlichen, gesetzlich geregelten Verfahren.
Ausführliche Erklärung
Grundlage der Wertermittlung ist § 194 BauGB, der den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erzielen wäre. Die konkreten Verfahren und erforderlichen Daten regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 1. Januar 2022 in ihrer aktuellen Fassung gilt und die bis dahin nebeneinander bestehenden Regelwerke (frühere ImmoWertV 2010 sowie die Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwert- und Bodenrichtwertrichtlinie) in einer Verordnung zusammenführt.
Die ImmoWertV sieht drei zentrale Wertermittlungsverfahren vor:
- Vergleichswertverfahren: Ableitung des Werts aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren; typisch für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
- Ertragswertverfahren: Ermittlung des Werts über die nachhaltig erzielbaren Erträge (Miet- oder Pachteinnahmen) und marktübliche Liegenschaftszinssätze; typisch für vermietete Renditeobjekte.
- Sachwertverfahren: Ermittlung des Werts über Bodenwert und Bauwert unter Berücksichtigung von Alterswertminderung; typisch für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne aussagekräftigen Vergleichs- oder Ertragswert.
Welches Verfahren im Einzelfall maßgeblich ist, richtet sich nach der Art des Objekts und der am Markt üblichen Preisbildung; häufig werden mehrere Verfahren kombiniert oder zur Plausibilisierung gegenübergestellt. Amtliche Wertermittlungen (z. B. für Zwangsversteigerungen, Erbauseinandersetzungen oder steuerliche Zwecke) erfolgen durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die auch die für die Verfahren benötigten Daten (Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren) bereitstellen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler soll den Marktwert eines vermieteten Mehrfamilienhauses für den Verkauf einschätzen. Da für dieses Objekt regelmäßige Mieteinnahmen im Vordergrund stehen, wählt er das Ertragswertverfahren und stützt sich dabei auf die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Liegenschaftszinssätze für vergleichbare Objekte in der Lage.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Definition des Verkehrswerts.
- ImmoWertV (in Kraft seit 1. Januar 2022) – bundeseinheitliche Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) und Datengrundlagen der Wertermittlung.