Bedarfswertverfahren
Auch: Bedarfsbewertung · steuerlicher Grundbesitzwert
Das Bedarfswertverfahren dient der Ermittlung des sogenannten Grundbesitzwerts, der als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer (sowie ausnahmsweise für die Grunderwerbsteuer) herangezogen wird. Der Wert wird nur "im Bedarfsfall" – also bei einem konkreten Erbfall oder einer Schenkung – gesondert festgestellt, nicht turnusmäßig wie etwa der Grundsteuerwert.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Bedarfswertverfahren vor allem im Zusammenhang mit Erbimmobilien und vorweggenommener Erbfolge relevant, da Erben und Beschenkte häufig eine marktgerechte Einschätzung des Grundbesitzwerts oder ein Gegengutachten benötigen. Das Bewertungsgesetz (§§ 176–198 BewG) sieht dafür typisierte, am Verkehrswert orientierte Verfahren vor, je nach Immobilientyp:
- Vergleichswertverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein-/Zweifamilienhäuser, sofern ausreichend Vergleichswerte vorliegen.
- Ertragswertverfahren für vermietete Mehrfamilienhäuser und Geschäftsgrundstücke mit üblicher Miete.
- Sachwertverfahren für selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser ohne Vergleichswerte sowie für besondere Objektarten.
Die Finanzverwaltung ermittelt den Bedarfswert automatisiert nach diesen typisierten Verfahren, was in der Praxis häufig zu überhöhten Werten gegenüber dem tatsächlichen Marktwert führt, da individuelle wertmindernde Faktoren (Sanierungsstau, ungünstiger Zuschnitt, Lärmbelastung) nur eingeschränkt berücksichtigt werden. Steuerpflichtige haben deshalb nach § 198 BewG das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis nachzuweisen. Hier werden Makler häufig für Wertermittlungen oder als Ansprechpartner für Gutachter hinzugezogen, da eine fundierte Verkehrswerteinschätzung erhebliche Steuerersparnis bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer bewirken kann.
Beispiel aus der Praxis
Eine Erbin erbt ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Das Finanzamt setzt im Bedarfswertverfahren (Ertragswertverfahren nach BewG) einen Grundbesitzwert von 950.000 EUR an. Ein von der Erbin beauftragtes Verkehrswertgutachten weist einen tatsächlichen Marktwert von nur 780.000 EUR nach. Nach § 198 BewG wird der niedrigere nachgewiesene Wert der Erbschaftsteuer zugrunde gelegt, was die Steuerlast spürbar reduziert.
Rechtsgrundlage
- §§ 176 ff. BewG – typisierte Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren).
- § 12 ErbStG – Verweis auf die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer.
- § 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten.