Vergleichswohnung
Auch: Vergleichsobjekt · Referenzwohnung
Will ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, kann er dies statt mit einem Mietspiegel auch durch Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründen. Diese Referenzwohnungen werden als Vergleichswohnungen bezeichnet.
Ausführliche Erklärung
§ 558a Abs. 2 BGB nennt verschiedene zulässige Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete; neben Mietspiegel, qualifiziertem Mietspiegel und Mietdatenbank zählt hierzu auch die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen:
- Anforderungen an die Vergleichbarkeit: Die benannten Wohnungen müssen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sein. Eine grobe Vergleichbarkeit genügt; völlige Übereinstimmung ist nicht erforderlich.
- Angabepflicht: Der Vermieter muss in seinem Erhöhungsverlangen konkrete Adressen (oder zumindest hinreichend genaue Bezeichnungen) der Vergleichswohnungen sowie die dort verlangte Miete angeben, damit der Mieter die Angaben nachprüfen kann.
- Praktische Bedeutung: Diese Begründungsmethode wird vor allem dort genutzt, wo kein Mietspiegel existiert (viele kleinere Gemeinden) oder wo der Vermieter selbst über mehrere vergleichbare Objekte verfügt, deren Mieten er als Nachweis heranziehen kann.
- Beweislast: Bestreitet der Mieter die Vergleichbarkeit oder die angegebene Miethöhe, muss der Vermieter dies im Streitfall vor Gericht nachweisen, ggf. durch Vorlage der jeweiligen Mietverträge oder durch Sachverständigengutachten.
- Abgrenzung zum Mietspiegel: Ein Mietspiegel bietet in der Regel eine höhere Beweiskraft und geringeren Streitpotenzial als einzelne Vergleichswohnungen, da er auf einer breiteren Datenbasis beruht.
Für Makler ist die Vergleichswohnung relevant, wenn Vermieter bei der Begründung von Mieterhöhungen beraten werden, insbesondere in Regionen ohne Mietspiegel. Die sorgfältige Auswahl tatsächlich vergleichbarer Objekte ist entscheidend, um ein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich belastbar zu gestalten.
Beispiel aus der Praxis
In einer Kleinstadt ohne Mietspiegel möchte ein Vermieter die Miete einer Dreizimmerwohnung erhöhen. Er benennt drei vergleichbare Wohnungen in derselben Straße, die eine ähnliche Größe, Ausstattung und Baujahr aufweisen und zu einer höheren Miete vermietet sind, und begründet damit sein Erhöhungsverlangen.
Rechtsgrundlage
- § 558a BGB – Regelt die Form und die zulässigen Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens, darunter die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen (Abs. 2 Nr. 4).