Bodenwertverzinsungsbetrag
Auch: Bodenverzinsungsbetrag
Der Bodenwertverzinsungsbetrag ist der Anteil des Reinertrags einer Immobilie, der rechnerisch auf die Verzinsung des im Grundstück gebundenen Kapitals (Bodenwert) entfällt. Er wird im Ertragswertverfahren vom Reinertrag abgezogen, um den auf das Gebäude entfallenden Gebäudereinertrag zu isolieren.
Ausführliche Erklärung
Das Ertragswertverfahren unterscheidet methodisch zwischen dem Wertbeitrag des Bodens und dem des Gebäudes, weil beide unterschiedlich "altern": Der Boden verliert seinen Wert grundsätzlich nicht durch Zeitablauf, während das Gebäude einer begrenzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unterliegt und damit an Wert verliert.
Rechenlogik und Praxisrelevanz:
- Berechnung: Bodenwertverzinsungsbetrag = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz. Der Liegenschaftszinssatz wird von den Gutachterausschüssen für vergleichbare Objektarten und Lagen abgeleitet und drückt die marktübliche Verzinsung des im Grundstück gebundenen Kapitals aus.
- Einordnung im Rechenschema: Rohertrag − Bewirtschaftungskosten = Reinertrag; Reinertrag − Bodenwertverzinsungsbetrag = Gebäudereinertrag. Der Gebäudereinertrag wird anschließend über die Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Liegenschaftszinssatz kapitalisiert (Barwertfaktor) und ergibt den kapitalisierten Gebäudeertragswert. Zusammen mit dem separat ermittelten Bodenwert ergibt sich der vorläufige Ertragswert.
- Wirtschaftlicher Hintergrund: Da der Bodenwert unabhängig vom Gebäude Bestand hat und nicht "abgeschrieben" wird, muss seine Wertentwicklung anders behandelt werden als die des Gebäudes – der Verzinsungsansatz stellt sicher, dass der Bodenwert nicht doppelt (einmal über die Ertragskraft, einmal als separater Bodenwert) in den Gesamtwert einfließt.
- Relevanz für Makler: Bei sehr hohen Bodenwerten im Verhältnis zum erzielbaren Ertrag (z. B. citynahe Grundstücke mit "unterausgenutzter" Altbebauung) kann der Bodenwertverzinsungsbetrag den Reinertrag übersteigen – in diesem Fall wird der Gebäudereinertrag rechnerisch negativ und im Ertragswertverfahren regelmäßig auf null gesetzt bzw. gesondert behandelt, was auf eine wirtschaftliche Unterausnutzung des Grundstücks hindeutet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mietwohngrundstück hat einen Bodenwert von 400.000 Euro und einen marktüblichen Liegenschaftszinssatz von 4,5 %. Der Bodenwertverzinsungsbetrag beträgt somit 18.000 Euro jährlich. Bei einem Reinertrag von 50.000 Euro ergibt sich ein Gebäudereinertrag von 32.000 Euro, der über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird.
Rechtsgrundlage
- § 28 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – regelt die Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags als Bestandteil des allgemeinen Ertragswertverfahrens.