Bewirtschaftungskosten
Auch: nicht umlagefähige Betriebskosten
Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie, die der Eigentümer trägt und nicht auf die Mieter umlegen kann – insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Sie werden im Ertragswertverfahren vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
Ausführliche Erklärung
Bewirtschaftungskosten sind ein zentraler Rechengrößenbegriff der Wertermittlung und dürfen nicht mit den (umlagefähigen) Betriebskosten verwechselt werden – ein häufiger Fehler auch in der Maklerpraxis.
Bestandteile nach § 32 ImmoWertV:
- Verwaltungskosten: Kosten für die kaufmännische und technische Verwaltung der Immobilie (Hausverwaltung), sofern nicht auf Mieter umgelegt.
- Instandhaltungskosten: Kosten zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs über die Nutzungsdauer, meist als Erfahrungssatz pro Quadratmeter oder Prozentsatz der Herstellungskosten angesetzt (z. B. nach den Erfahrungssätzen der Sachverständigenliteratur, oft 8–15 Euro/m² Wohnfläche pro Jahr, je nach Baujahr und Zustand).
- Mietausfallwagnis: Pauschaler Ansatz für das Risiko von Mietausfällen durch Leerstand, uneinbringliche Forderungen oder Rechtsstreitigkeiten (üblich 2–4 % des Rohertrags).
- Nicht umlagefähige Betriebskosten: Betriebskosten, die vertraglich nicht auf den Mieter umgelegt werden können oder wurden, verbleiben ebenfalls als Bewirtschaftungskosten beim Eigentümer.
Praxisrelevanz für Makler:
- Bewirtschaftungskosten werden im Ertragswertverfahren vom Rohertrag (Jahresnettokaltmiete) abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln: Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten. Vom Reinertrag wird anschließend der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu erhalten, der kapitalisiert wird.
- Eigentümer neigen dazu, Bewirtschaftungskosten in Verkaufsgesprächen zu niedrig anzusetzen, um einen höheren Ertragswert zu suggerieren – der Makler sollte realistische, marktübliche Ansätze kommunizieren, da Gutachter und Banken diese ohnehin prüfen.
- Bei der Beratung zu Renditeobjekten ist die korrekte Trennung von umlagefähigen Betriebskosten (Mieter) und Bewirtschaftungskosten (Eigentümer) entscheidend für eine belastbare Renditeberechnung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen jährlichen Rohertrag (Nettokaltmiete) von 60.000 Euro. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus 3.000 Euro Verwaltungskosten, 7.200 Euro Instandhaltungskosten und 1.800 Euro Mietausfallwagnis, insgesamt 12.000 Euro. Der Reinertrag beträgt somit 48.000 Euro, der als Ausgangsgröße für die weitere Ertragswertermittlung dient.
Rechtsgrundlage
- § 32 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – definiert Bewirtschaftungskosten und ihre Bestandteile (Verwaltungs-, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Betriebskosten) im Rahmen des Ertragswertverfahrens.