Bewilligungsgrundsatz
Auch: § 19 GBO · Formelles Konsensprinzip
Der Bewilligungsgrundsatz besagt, dass das Grundbuchamt eine Eintragung nur vornimmt, wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird (z. B. der bisherige Eigentümer), dieser ausdrücklich in der erforderlichen Form zustimmt. Er ist das zentrale formelle Prinzip des deutschen Grundbuchverfahrensrechts.
Ausführliche Erklärung
Der Bewilligungsgrundsatz ist in § 19 GBO geregelt und bildet neben dem materiellen Konsensprinzip (Einigung nach § 873 BGB) eine der beiden tragenden Säulen des deutschen Immobilienrechts:
- Materielles Konsensprinzip (§ 873 BGB): Für die Eigentumsübertragung selbst ist die dingliche Einigung (Auflassung) zwischen Veräußerer und Erwerber erforderlich.
- Formelles Konsensprinzip / Bewilligungsgrundsatz (§ 19 GBO): Für die Eintragung im Grundbuch genügt es, wenn derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, seine Bewilligung erklärt – unabhängig davon, ob die materielle Rechtslage tatsächlich bereits vorliegt.
Das bedeutet in der Praxis: Das Grundbuchamt prüft grundsätzlich nicht die materielle Wirksamkeit des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts (etwa ob der Kaufvertrag wirksam ist), sondern verlässt sich auf die formgerechte Bewilligung des Betroffenen. Diese Bewilligung muss gemäß § 29 GBO in öffentlich beglaubigter oder öffentlich beurkundeter Form vorliegen – in der Regel durch notarielle Beurkundung des Kaufvertrags samt Auflassung.
Für den Makler ist der Bewilligungsgrundsatz vor allem deshalb relevant, weil er erklärt, warum bestimmte Personen im Grundstücksverkehr zwingend mitwirken müssen:
- Bei einer Löschung einer Grundschuld muss die Bank (als Betroffene) die Löschungsbewilligung erteilen.
- Bei der Eintragung einer Vormerkung muss der Verkäufer als eingetragener Eigentümer bewilligen.
- Fehlt die Bewilligung einer betroffenen Person, kann die Eintragung nicht erfolgen – selbst wenn materiell-rechtlich ein Anspruch auf die Eintragung besteht (dieser müsste dann ggf. gerichtlich durchgesetzt werden).
Der Bewilligungsgrundsatz sorgt damit für Rechtssicherheit und Verfahrensökonomie: Das Grundbuchamt muss keine aufwändige materielle Prüfung durchführen, sondern kann sich auf die formgerechte Zustimmung des Betroffenen stützen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer hat den Kaufpreis vollständig bezahlt und möchte als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Damit dies geschieht, muss der bisherige Eigentümer (Verkäufer) die Eintragung in notariell beurkundeter Form bewilligen (regelmäßig bereits im Kaufvertrag als Auflassungserklärung enthalten) – ohne diese Bewilligung trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht ein.