Einigungsprinzip
Auch: Abstraktionsprinzip (Sachenrecht) · dingliche Einigung
Das Einigungsprinzip besagt, dass die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder die Bestellung eines Rechts daran zwei Elemente voraussetzt: die dingliche Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung dieser Änderung im Grundbuch. Fehlt eines von beiden, tritt die Rechtsänderung nicht ein.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Sachenrecht folgt dem sogenannten Trennungs- und Abstraktionsprinzip: Der schuldrechtliche Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) und die dingliche Rechtsänderung (Verfügungsgeschäft) sind rechtlich getrennt und wirksamkeitsmäßig voneinander unabhängig zu betrachten. Das Einigungsprinzip beschreibt die Voraussetzungen des dinglichen Verfügungsgeschäfts bei Grundstücken: Nach § 873 BGB sind Einigung und Eintragung erforderlich, damit sich an einem Grundstücksrecht überhaupt etwas ändert.
Die „Einigung" bei der Eigentumsübertragung eines Grundstücks heißt Auflassung und ist in § 925 BGB besonders geregelt: Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle – in der Praxis nahezu immer ein Notar – erklärt werden. Eine wichtige Besonderheit: Die Auflassung darf nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt werden; sie muss unbedingt und unbefristet erfolgen, auch wenn der zugrunde liegende Kaufvertrag selbst durchaus bedingt sein kann (z. B. unter der Bedingung vollständiger Kaufpreiszahlung).
Vor der Eintragung ins Grundbuch sind die Parteien an ihre Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet, vor dem Grundbuchamt abgegeben oder eine Eintragungsbewilligung übergeben wurde (§ 873 Abs. 2 BGB). Praktisch bedeutet das Einigungsprinzip für Immobiliengeschäfte: Der Käufer wird erst mit Eintragung im Grundbuch – nicht schon mit Vertragsschluss oder Kaufpreiszahlung – rechtlicher Eigentümer.
Beispiel aus der Praxis
Käufer und Verkäufer schließen beim Notar einen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus und erklären dort zugleich die Auflassung. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, wird aber erst dann Eigentümer, wenn das Grundbuchamt ihn nach Vorliegen aller Voraussetzungen (u. a. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts) tatsächlich als neuen Eigentümer in das Grundbuch einträgt.