Einkaufspassage
Auch: Passage · Ladenpassage
Eine Einkaufspassage ist eine überdachte, meist innerstädtische Ladenzeile mit mehreren kleineren Geschäften, die häufig einen fußläufigen Durchgang zwischen zwei Straßen oder Plätzen schafft. Sie ist typischerweise kleiner als ein Einkaufszentrum und stärker in die historische oder innerstädtische Bebauung integriert.
Ausführliche Erklärung
Für Makler im Bereich Handelsimmobilien ist die Einkaufspassage ein eigenständiger Objekttyp mit spezifischen Bewertungs- und Vermietungsmerkmalen:
- Bauliche Struktur: Passagen entstehen häufig durch die Überbauung eines Innenhofs oder Durchgangs zwischen zwei Gebäuden mit einem Glas- oder Stahldach; die Ladenflächen sind meist deutlich kleiner (oft 20–150 m²) als in klassischen Einkaufszentren und richten sich an inhabergeführte Fachgeschäfte, Gastronomie oder Dienstleister.
- Lage und Frequenz: Entscheidend für den Vermietungserfolg ist die Lauflage – Passagen profitieren stark von der Anbindung an belebte Fußgängerzonen oder Bahnhofsbereiche; die Passantenfrequenz bestimmt maßgeblich die erzielbare Miete pro Quadratmeter.
- Mietstruktur: Häufig Staffelmieten oder Umsatzmieten mit Mindestmietanteil, insbesondere bei kleineren Flächen in stark frequentierten Lagen; Nebenkosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (Passage selbst, Dach, Reinigung, Sicherheitsdienst) werden über eine Nebenkostenumlage auf die Mieter verteilt.
- Denkmalschutz und historische Bausubstanz: Viele traditionsreiche Einkaufspassagen (z. B. in Altstädten) stehen unter Denkmalschutz, was Umbauten und Modernisierungen erschwert, aber gleichzeitig einen besonderen Standortcharme und Alleinstellungsmerkmal schafft.
- Marktentwicklung: Der stationäre Einzelhandel steht durch den Online-Handel unter Druck; erfolgreiche Passagen setzen zunehmend auf Gastronomie, Dienstleistungen, Erlebnis- und Nischenkonzepte statt reinem Textil- oder Warenhandel, um Leerstand zu vermeiden.
- Investmentperspektive: Bewertet werden Einkaufspassagen anhand des Mietermixes, der Leerstandsquote, der Restlaufzeiten der Mietverträge und der Instandhaltungskosten für die gemeinschaftlich genutzte Überdachung und Infrastruktur.
Beispiel aus der Praxis
In der Innenstadt einer mittelgroßen Stadt verbindet eine überdachte Einkaufspassage die Fußgängerzone mit einem rückwärtigen Parkhaus. Auf rund 1.800 m² Verkaufsfläche sind 18 kleine Ladeneinheiten an inhabergeführte Fachgeschäfte und ein Café vermietet, wobei die Miete für die Café-Fläche als Umsatzmiete mit Mindestbetrag ausgestaltet ist.
Rechtsgrundlage
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) – regelt die planungsrechtliche Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen, insbesondere bei größerer Verkaufsfläche.