Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Auch: boGM · bogM
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boGM) sind Eigenschaften eines konkreten Grundstücks, die sich vom Durchschnitt vergleichbarer Grundstücke deutlich abheben – etwa Altlasten, Baumängel, außergewöhnliche Zuschnitte oder eine wirtschaftliche Über- bzw. Unterausnutzung. Da sie in Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen nicht abgebildet sind, werden sie über gesonderte Zu- oder Abschläge in die Wertermittlung eingebracht.
Ausführliche Erklärung
Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und andere Ausgangsgrößen der Wertermittlung basieren auf durchschnittlichen, typischen Grundstücksverhältnissen einer Zone oder eines Vergleichsgebiets. Weicht ein konkretes Grundstück davon in wertrelevanter Weise ab, muss der Gutachter dies gesondert berücksichtigen – genau dafür stehen die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale.
Für die Maklerpraxis relevante Fallgruppen:
- Bodenbeschaffenheit/Altlasten: Kontaminationen, Kampfmittelverdacht, ungünstige Bodenverhältnisse (z. B. hoher Grundwasserstand, Rutschhänge), die zusätzliche Sanierungs- oder Gründungskosten verursachen → Wertabschlag.
- Wirtschaftliche Über-/Unterausnutzung: Wenn die vorhandene Bebauung deutlich mehr oder weniger Geschossfläche nutzt, als nach Planungsrecht zulässig wäre (z. B. ein kleines Haus auf einem großen, hoch ausnutzbaren Grundstück) → je nach Fall Zu- oder Abschlag.
- Grundstückszuschnitt und Erschließungszustand: Ungewöhnlich geschnittene, sehr schmale oder unwirtschaftlich geformte Grundstücke, unzureichende Erschließung oder fehlende Zuwegung.
- Rechtliche Belastungen: Dienstbarkeiten, Wegerechte, Nutzungsbeschränkungen oder Baulasten, die nicht bereits über andere Verfahrensschritte erfasst sind.
- Denkmalschutz oder besondere Nutzungsauflagen: Einschränkungen der baulichen Entwicklung durch Denkmalschutz, sofern nicht bereits im Vergleichswert enthalten.
Der Gutachter muss die boGM sachlich begründen und quantifizieren (meist als prozentualer Zu- oder Abschlag auf den Bodenwert bzw. Sachwert). Für Makler ist wichtig, solche Besonderheiten frühzeitig zu erkennen und im Kundengespräch realistisch einzuordnen, da sie erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Verkaufspreis haben können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Baugrundstück liegt in einer Bodenrichtwertzone mit 300 Euro/m², ist aber durch eine Altlast (ehemalige Tankstelle) belastet. Die Sanierungskosten werden auf 40.000 Euro geschätzt. Der Gutachter setzt daher den Bodenwert des konkreten Grundstücks unter Berücksichtigung dieses besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmals um den entsprechenden Betrag niedriger an als den reinen Bodenrichtwert vermuten ließe.
Rechtsgrundlage
- § 8 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – verpflichtet den Gutachter, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesondert zu berücksichtigen, sofern sie nicht bereits in den Ausgangsdaten (Vergleichspreise, Bodenrichtwerte) enthalten sind.