Besonderes Vorkaufsrecht
Auch: Besonderes gemeindliches Vorkaufsrecht · Satzungsvorkaufsrecht
Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB entsteht – anders als das allgemeine Vorkaufsrecht – nicht unmittelbar kraft Gesetzes, sondern erst dadurch, dass die Gemeinde es durch eine eigene Satzung für ein bestimmtes Gebiet begründet.
Ausführliche Erklärung
§ 25 BauGB eröffnet der Gemeinde drei Möglichkeiten, ein besonderes Vorkaufsrecht per Satzung zu schaffen:
1. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken durch Satzung begründen, um die Umsetzung der Planung zu sichern.
2. In Gebieten, in denen städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen werden, kann die Gemeinde Flächen durch Satzung kennzeichnen, um künftige Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen abzusichern, bevor ein förmliches Verfahren eingeleitet ist.
3. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB kann ein Vorkaufsrecht an brachliegenden oder unbebauten, überwiegend mit Wohngebäuden bebaubaren Flächen begründet werden; dieses Wohnungsmarkt-Vorkaufsrecht endet automatisch mit dem Ablauf der zugrunde liegenden Rechtsverordnung.
Im Unterschied zum allgemeinen Vorkaufsrecht (siehe Allgemeines Vorkaufsrecht), das kraft Gesetzes für bundesweit einheitlich definierte Fallgruppen gilt, ist das besondere Vorkaufsrecht ein gezieltes, ortsbezogenes Instrument: Die Gemeinde entscheidet selbst, für welche Gebiete sie es einführt, und macht dies durch die Satzung öffentlich erkennbar. Für Käufer und Makler bedeutet dies, dass vor einem Grundstückskauf geprüft werden sollte, ob das betroffene Grundstück im Geltungsbereich einer solchen Vorkaufsrechtssatzung liegt.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde erwägt, in einem bestimmten Altstadtquartier künftig eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchzuführen, hat das förmliche Sanierungsverfahren aber noch nicht eingeleitet. Um sich schon jetzt Handlungsspielraum zu sichern, begründet sie für dieses Gebiet per Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.
Rechtsgrundlage
- § 25 Abs. 1 Nr. 1 BauGB – Satzungsvorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
- § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB – Satzungsvorkaufsrecht zur Sicherung ins Auge gefasster städtebaulicher Maßnahmen.
- § 25 BauGB i. V. m. § 201a BauGB – Vorkaufsrecht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.