Städtebauliches Vorkaufsrecht
Auch: Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde · Kommunales Vorkaufsrecht
Das städtebauliche Vorkaufsrecht ist der Oberbegriff für die in §§ 24 bis 28 BauGB geregelten gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinde. Es erlaubt der Gemeinde, bei bestimmten Grundstücksverkäufen anstelle des im Kaufvertrag vorgesehenen Käufers in den Vertrag einzutreten, um städtebauliche Ziele zu verwirklichen.
Ausführliche Erklärung
Das BauGB unterscheidet zwei Grundformen, die unter dem Sammelbegriff "städtebauliches Vorkaufsrecht" zusammengefasst werden:
- Allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB): Es besteht kraft Gesetzes für bestimmte Fallgruppen, etwa Flächen mit Festsetzungen für öffentliche Zwecke im Bebauungsplan, Grundstücke im Umlegungs- oder Sanierungsgebiet oder unbebaute Flächen im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, die als Wohnbaufläche dargestellt sind (siehe Allgemeines Vorkaufsrecht).
- Besonderes Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB): Die Gemeinde kann es durch eigene Satzung zusätzlich begründen, etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an unbebauten Grundstücken oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (siehe Besonderes Vorkaufsrecht).
Voraussetzung für die Ausübung ist stets, dass das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB); zudem muss die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks angeben. Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht insbesondere beim Verkauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten sowie in weiteren Fällen nach § 26 BauGB. Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus, tritt sie zu den Bedingungen des ursprünglichen Kaufvertrags in diesen ein (§ 28 Abs. 2 BauGB); der Käufer kann die Ausübung unter bestimmten Voraussetzungen abwenden, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Zielen zu nutzen.
Für Makler ist das städtebauliche Vorkaufsrecht praktisch relevant, weil Notare den Kaufvertrag der zuständigen Gemeinde zur Prüfung vorlegen müssen und der Verkauf erst mit Ablauf der Frist bzw. Verzicht der Gemeinde endgültig wirksam wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der dort eine Fläche für eine öffentliche Kindertagesstätte vorsieht. Beim Verkauf des Grundstücks an einen privaten Käufer kann die Gemeinde ihr allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB ausüben und selbst in den Kaufvertrag eintreten, um die geplante Nutzung zu sichern.
Rechtsgrundlage
- § 24 BauGB – Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde.
- § 25 BauGB – Besonderes Vorkaufsrecht durch Satzung.
- §§ 26-28 BauGB – Ausschluss, Abwendungsrecht des Käufers und Ausübung des Vorkaufsrechts.