Störender Mitbewohner

Mieter schulden dem Vermieter und den anderen Hausbewohnern gegenseitige Rücksichtnahme. Setzt ein Mieter oder einer seiner Mitbewohner die Mietsache vertragswidrig ein oder stört er nachhaltig das Zusammenleben im Haus, stehen dem Vermieter mehrere Instrumente zur Verfügung:

• Abmahnung: Regelmäßig erste Reaktion des Vermieters, mit der das konkrete Fehlverhalten benannt und zur Unterlassung aufgefordert wird. Sie ist grundsätzlich Voraussetzung für weitergehende Schritte.
• Unterlassungsklage (§ 541 BGB): Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter gerichtlich auf Unterlassung klagen.
• Fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 2 BGB): Wird der Hausfrieden durch den Mieter oder eine Person, der er die Mietsache überlassen hat, nachhaltig gestört, kann dies einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung darstellen. Erforderlich ist eine nachhaltige, also dauerhafte oder wiederholte, erhebliche Beeinträchtigung; ein einmaliger Vorfall genügt in der Regel nicht. Auch hier ist grundsätzlich eine vorherige erfolglose Abmahnung notwendig, es sei denn, diese wäre ausnahmsweise entbehrlich.

Der Mieter haftet dabei nicht nur für eigenes Verhalten, sondern auch für das Verhalten von Personen, denen er die Wohnung überlässt (etwa Familienangehörige, Besucher oder Untermieter) – deren Störungen werden ihm als eigene Vertragsverletzung zugerechnet. Bei der gerichtlichen Bewertung wägt das Gericht alle Umstände des Einzelfalls ab, insbesondere Intensität, Häufigkeit und Dauer der Störung sowie ein etwaiges Verschulden.

Ein Mieter feiert wiederholt bis in die frühen Morgenstunden laute Partys, obwohl der Vermieter ihn nach Beschwerden der Nachbarn bereits schriftlich abgemahnt hat. Da die Störung trotz Abmahnung anhält, spricht der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens aus.