Abmahnung (Mietrecht)

Beruht ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung auf der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag – etwa wiederholte Ruhestörung, unerlaubte Untervermietung oder Verstöße gegen die Hausordnung –, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist oder nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig. Der Vermieter muss dem Mieter also zunächst klar und konkret mitteilen, welches Verhalten beanstandet wird, und ihm Gelegenheit geben, dieses Verhalten abzustellen. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt, kann der Vermieter wirksam fristlos kündigen.

Von diesem Erfordernis gibt es gesetzlich geregelte Ausnahmen: Eine Abmahnung ist etwa entbehrlich, wenn eine Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, wenn besondere Umstände die sofortige Kündigung rechtfertigen, oder bei Zahlungsverzug in bestimmtem Umfang (Mietrückstand), der eigenständig geregelt ist. Für die Praxis empfiehlt sich stets eine schriftliche Abmahnung mit konkreter Bezeichnung des beanstandeten Verhaltens und einer angemessenen Frist zur Verhaltensänderung, um im Streitfall die Wirksamkeit einer nachfolgenden Kündigung nicht zu gefährden.

Ein Mieter untervermietet entgegen der vertraglichen Regelung eigenmächtig ein Zimmer seiner Wohnung an einen Dritten. Der Vermieter mahnt den Mieter schriftlich ab und fordert ihn auf, die unerlaubte Untervermietung binnen zwei Wochen zu beenden. Setzt der Mieter die Untervermietung dennoch fort, kann der Vermieter im Anschluss fristlos kündigen.