Vertragsverletzung
Auch: Pflichtverletzung · Vertragsbruch
Eine Vertragsverletzung ist der schuldhafte Verstoß einer Vertragspartei gegen ihre vertraglichen Haupt- oder Nebenpflichten. Im Mietrecht bildet sie die Grundlage für Ansprüche auf Abmahnung, Unterlassung, Schadensersatz oder – bei hinreichendem Gewicht – Kündigung.
Ausführliche Erklärung
Das allgemeine Schuldrecht unterscheidet zwischen Hauptpflichten (z. B. Zahlung der Miete, Gebrauchsüberlassung der Wohnung) und vertraglichen Nebenpflichten. Nebenpflichten ergeben sich unter anderem aus § 241 Abs. 2 BGB, wonach das Schuldverhältnis jeden Vertragspartner zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten kann – im Mietverhältnis etwa Ruhe- und Sorgfaltspflichten, Obhutspflichten für die Mietsache oder die Pflicht zur Duldung angekündigter Erhaltungsmaßnahmen. Verletzt eine Partei schuldhaft eine solche Pflicht, liegt eine Vertragsverletzung (Pflichtverletzung) vor.
Rechtsfolge ist zunächst grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch: Nach § 280 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger Ersatz des durch die Pflichtverletzung entstandenen Schadens verlangen, es sei denn, der Schuldner hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten. Im Mietrecht treten daneben spezielle Instrumente: Bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache kann der Vermieter nach vorheriger Abmahnung auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Wiegt die Pflichtverletzung schwer und ist sie nicht unerheblich, kann sie zudem eine ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder – bei besonderer Schwere – eine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) rechtfertigen. Vor einer Kündigung wegen Pflichtverletzung ist in der Regel eine vorherige Abmahnung erforderlich, damit dem Vertragspartner Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens gegeben wird.
Typische Vertragsverletzungen im Mietverhältnis sind Zahlungsverzug, unbefugte Untervermietung, erhebliche Ruhestörungen, Verweigerung notwendiger Duldungspflichten oder die vertragswidrige Nutzung der Mieträume.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter vermietet seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters dauerhaft über eine Buchungsplattform an wechselnde Feriengäste weiter. Der Vermieter mahnt ihn ab und fordert die Unterlassung. Setzt der Mieter die unerlaubte Untervermietung fort, liegt eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung vor, die eine ordentliche oder – bei fortgesetzter Weigerung – außerordentliche Kündigung rechtfertigen kann.
Rechtsgrundlage
- § 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung eines Schuldverhältnisses.
- § 241 Abs. 2 BGB – Nebenpflichten zur Rücksichtnahme im Schuldverhältnis.
- § 541 BGB, § 543 Abs. 1 BGB, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – Mietrechtliche Sonderfolgen (Unterlassung, außerordentliche und ordentliche Kündigung).